実家の売却・活用

親の住宅ローンは団信で消えると思われがちですが、延滞で団信が外れていたり、加入していなかったりすると残債は相続されます。任意売却と競売の違い、住宅金融支援機構が示す8つの手続きと期間、売却代金から引ける費用、残った借金の扱い、相続放棄との比べ方までまとめました。

不動産会社と結ぶ媒介契約は、専属専任・専任・一般の3種類です。宅地建物取引業法と国土交通省の標準媒介契約約款をもとに、違約金と費用償還、自動では延びない更新、満了後2年の直接取引、一般媒介の明示型と非明示型、相続人が複数いるときの契約の仕方まで整理しました。

リースバックは家を売って現金を受け取り、家賃を払って住み続ける仕組みです。施設の入居一時金をつくる使い方、売却価格と家賃の計算、定期借家で退去になる条件、買戻しが「当然の権利」ではない理由、クーリング・オフが効かないことまで、国土交通省のガイドブックをもとに整理しました。

私道に持分がない実家が売れない理由を、民法210条・213条の2と建築基準法42条・43条から整理しました。住宅ローンが通らない、水道管を引き直せない、建て替えられない。2023年4月に新設された設備設置権と、承継条項つきの通行・掘削承諾書の取り方を解説します。

空き家を無償で引き取ってもらう方法と、0円でも発生する税金・費用を整理しました。個人間ならもらう側に贈与税、法人へ渡すと渡す側にみなし譲渡所得税がかかります。引き取り業者に手数料を請求されるケースと、無償にする前に試す4つの出口まで解説します。

庭木の伐採費用を高さ別に整理しました。3m未満なら3,000〜7,000円、5〜7mなら2万〜3万3,000円。抜根と処分費を足した総額、頼み先4つの違い、そして2023年4月に変わった越境した枝の切り方まで、民法233条の条文つきで解説します。

実家を売った後に雨漏りやシロアリが見つかったとき、売主がどこまで責任を負うのかを民法562条〜566条・572条から整理しました。売主が個人なら免責特約は有効ですが、知りながら告げなかった事実は免責できません。告知書に「不明」と書くべき理由まで解説します。

実家の売却は査定から引き渡しまで3か月から6か月が目安です。ただし相続なら登記が先に入ります。首都圏の中古戸建は在庫が成約の14.2か月分、売り出し価格と成約価格の差は948万円。期間を決めているのは物件ではなく価格です。

空き家の内覧は、居住中の家と準備が違います。閉め切りのカビ臭、排水口の封水切れ、電気と水道が止まっている問題。当日までにやること、掃除の優先順位、残置物の扱い、告知すべきことまで、実務の順番で整理しました。

全国版空き家バンクの参加は1,151自治体。うち物件を掲載しているのは744自治体だけです（国土交通省・令和8年8月末）。自治体は仲介をしないため営業活動がなく、契約も自分で進めることになります。一般流通との違いと使い分けを整理しました。