実家の売却・活用

課税明細から5分で逆算する方法、国土交通省の不動産情報ライブラリとレインズで成約価格を30分で調べる方法、査定で個別の価格を出す方法。3段階で精度が上がります。ポータルサイトの価格が売出価格であって成約価格ではない点まで、実際の数字で整理します。

土地家屋調査士の全国平均は地積更正登記で390,316円（日調連2022年度）。確定測量と現況測量の違い、3か月という期間の内訳、隣地の立会いが取れないときに使う筆界特定制度（手数料と9か月）まで、一次情報で整理しました。

空き家管理代行の相場は月1回訪問で5,000〜10,000円。一方、自分で通う場合は交通費と時間がかかります。片道200kmなら年12万円超という試算、代行が安くなる分岐点、管理不全空家に指定されたときの固定資産税、空き家の火災保険まで、2026年時点の制度と相場で整理します。

売却前のリフォームは、工事費のほうが上乗せ額より大きくなるのが普通です。水回り全面150万円で上乗せは50万〜80万円、一方ハウスクリーニング8万円は20万〜30万円の効果。回収率を工事別に出し、やる価値がある3つと、やってはいけない工事を分けます。相続した実家の耐震要件、契約不適合責任まで。

相続したマンションには、戸建てと決定的に違う点があります。空き家の3,000万円特別控除が使えません。区分所有建物は対象外だからです。加えて管理費・修繕積立金の滞納は買主に引き継がれ、旧耐震はローンが通りにくい。マンション固有の論点を金額で整理します。

相続した実家を貸すと、家賃が入る代わりに2つを失います。空き家の3,000万円特別控除と、いつでも売れる自由です。普通借家契約では更新を断るのに正当事由が要ります。家賃・原状回復費・管理委託料を差し引いた手取りと、売却との損益分岐点を試算します。

農地の相続に農業委員会の許可は要りません。ただし相続開始を知った日から10か月以内の届出が必要で、怠ると10万円以下の過料です。農地のまま売る・貸す・転用する・国に引き取ってもらう、4つの出口を費用と期間で比較し、転用できるかどうかで価値が大きく変わる理由まで、2026年時点の制度で整理します。

実家の売却にかかる費用を、項目ごとに金額で積み上げます。仲介手数料の上限は売値の3.3％＋6.6万円。ただし800万円以下の物件は2024年7月の改正で33万円まで請求できます。登記費用、測量、解体、遺品整理まで含めた総額と、譲渡費用になるもの・ならないものを整理します。

買取は市場価格の7〜8割。それでも仲介より手元に残ることがあります。仲介手数料、測量、解体、家財の処分、売れるまでの維持費。これらを差し引いた手取りで比べ、逆転が起きる3つの条件を金額で示します。買取が向く実家・向かない実家の見分け方まで。

借地権の更新料に法律上の支払い義務はありません。相場は借地権価格の5〜10%。ただし「払えないから返す」を選ぶと、解体費を自己負担したうえで数千万円の権利を無償で手放すことになります。建物買取請求権が使える場面、更新してから売ると手取りが増える理由、法定更新のしくみ、分割交渉の進め方まで、2026年時点の実務で整理します。