実家の売却にかかる期間｜在庫は14か月分、売り出し値と成約値の差は948万円

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実家を売ると決めてから、お金が入るまでにどれくらいかかるのか。

一般には「3か月から6か月」と言われます。ただし相続した実家では、その前に登記の工程が入ります。 ここを見落とすと、半年のつもりが1年になります。

この記事では、工程ごとの日数を積み上げ、なぜ長引くのかを市場のデータから説明します。

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結論｜先に3つ

1. 売り出しから引き渡しまでは3か月から6か月

売り出して3か月で買主が決まり、契約から引き渡しに1か月から2か月かかります。

2. 相続なら、その前に1か月から3か月

戸籍を集めて相続登記を済ませないと、売買契約を結んでも引き渡せません。

3. 長引く理由のほとんどは価格

首都圏の中古戸建は、売り出し価格と成約価格の差が948万円あります。

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工程ごとの日数を積み上げる

工程	目安
相続登記（相続の場合）	1か月から3か月
机上査定	1日から3日
訪問査定	1週間
媒介契約	数日
売り出しから買主が決まるまで	1か月から6か月
売買契約	1日
買主の住宅ローン審査	2週間から1か月
決済と引き渡し	契約から1か月から2か月
確定申告	翌年2月16日から3月15日

相続でない場合の合計

査定から引き渡しまで、およそ4か月から8か月です。

相続の場合の合計

相続登記を足して、5か月から11か月になります。戸籍の収集でつまずくと、さらに延びます。

逆算するなら、売りたい時期の1年前から動き始めることになります。 空き家の特例など期限のある制度を使うつもりなら、この逆算が必要です。

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長引く理由は、市場のデータに出ている

東日本レインズの2026年8月のデータを見ます。首都圏の中古戸建住宅です。

指標	数値
成約件数	1,641件
在庫件数	23,277件
成約価格	3,960万円
新規登録価格	4,908万円
在庫価格	4,799万円
成約の築年数	25.31年
在庫の築年数	26.96年

在庫は、成約の14.2か月分

23,277件を1,641件で割ると14.2です。いま売りに出ている物件がすべてはけるまで、この売れ行きなら14か月かかる計算になります。

売り出し値と成約値の差は948万円

新規に登録された物件の平均は4,908万円、実際に成約した物件の平均は3,960万円。差は948万円、率にして19.3パーセントです。

つまり「出した値段のおよそ2割下」が、実際に売れている水準です。 最初から成約水準で出せば早く売れ、上乗せすれば在庫に回ります。

売れ残っている物件は、839万円高い

在庫の平均価格4,799万円は、成約価格より839万円高い金額です。市場に残っているのは「高い物件」であって、必ずしも「悪い物件」ではありません。

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相続した実家は、登記が先に来る

名義が親のままでは、買主に所有権を移せません。売買契約は結べても、決済ができません。

工程と日数

1. 戸籍を集める（2週間から2か月）：被相続人の出生から死亡までと、相続人全員分
2. 遺産分割協議（数日から数か月）：誰が相続するかを決める
3. 登記申請（法務局で1週間から2週間）：書類がそろっていれば早い

いちばん読めないのは、戸籍の収集

転籍が多い方、本籍地が遠方の方は、郵送のやり取りが繰り返されます。1か所あたり1週間から2週間かかります。

2024年3月から、戸籍の広域交付が始まりました。最寄りの市区町村で、本籍地以外の戸籍もまとめて取れます。ただし請求できるのは本人、配偶者、直系血族に限られ、兄弟姉妹の戸籍は取れません。

協議がまとまらないと、そこで止まる

相続人の一人が連絡に応じない、認知症で判断能力がない、といった事情があると、登記の前に別の手続きが入ります。成年後見人の選任には2か月から4か月かかります。

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売り出す前に、2週間かかる準備がある

査定を受けてから売り出すまでに、揃えるものがあります。ここを後回しにすると、売り出しが2週間から1か月遅れます。

書類

書類	入手先	目安
登記識別情報（権利証）	手元	紛失時は司法書士に依頼
登記事項証明書	法務局	1通600円、即日
固定資産税の納税通知書	手元	毎年4月から6月に届く
建築確認済証・検査済証	手元	再発行不可。台帳記載事項証明で代替
測量図・境界確認書	手元、法務局	ない場合は測量へ
設備の取扱説明書、保証書	手元

権利証をなくしていても、売れる

登記識別情報を紛失しても再発行はできませんが、司法書士による本人確認情報の作成で代替できます。費用は5万円から10万円ほどです。

検査済証がないことは珍しくない

古い住宅では、検査を受けていない建物が一定数あります。買主の住宅ローンに影響することがあるため、早めに不動産会社へ伝えてください。

写真を撮る時期

内覧より先に、ポータルサイトの写真が判断されます。晴れた日の午前中に、すべての窓を開けて撮ると印象が変わります。 荷物が残っているなら、片付けてから撮り直してもらいます。

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手取りは、売却価格から何を引くか

3,000万円で売れたとして、手元に残る金額を計算します。

項目	金額の目安
売却価格	3,000万円
仲介手数料	105万6,000円（3パーセント＋6万円＋消費税）
印紙代	1万円
抵当権抹消の登録免許税と報酬	2万円から3万円
相続登記の費用（相続の場合）	10万円から15万円
解体費（更地にする場合）	150万円から250万円
遺品整理・残置物撤去	20万円から60万円
確定測量（必要な場合）	40万円から80万円
譲渡所得税・住民税	特例の有無で0円から数百万円

「解体するかどうか」で200万円動く

古い家は、更地にしたほうが売れやすくなります。ただし解体すると住宅用地の特例が外れ、翌年の固定資産税が最大6倍になります。年内に売れなければ、その負担が乗ります。

解体の判断は、買主が決まってからでも間に合います。 売買契約で「引き渡しまでに更地にする」と定める方法があります。

空き家の特例を使うなら、解体は買主でもよい

令和6年1月1日以後の譲渡から、買主が翌年2月15日までに取り壊せば特例が使えます。解体費を先に出す必要がなくなりました。

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査定の受け方で、その後の期間が決まる

机上査定は1日から3日

住所、面積、築年数などの情報だけで概算を出します。周辺の成約事例から計算するので、現地は見ません。

売るかどうかを決めていない段階なら、これで十分です。

訪問査定は1週間

担当者が現地を見て、建物の状態、日当たり、接道、境界の状況まで確認します。実際に売り出す価格は、この査定をもとに決めます。

複数社に出す理由は、平均を取るためではない

1社だけだと、その金額が高いのか安いのか判断できません。3社から4社に出すと、幅が見えます。

大事なのは、いちばん高い金額を選ぶことではありません。 高すぎる査定を出す会社は、媒介契約を取るために盛っていることがあります。売り出した後で「下げましょう」と言われ、結局その分だけ時間を失います。

聞くべきは、根拠

• どの成約事例を参照したか
• その事例と、この物件の違いをどう調整したか
• この価格なら、何か月で売れると見ているか

3つ目に具体的な数字で答えられる担当者は、市況を見ています。

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媒介契約は3種類ある

	一般媒介	専任媒介	専属専任媒介
依頼できる会社数	複数	1社	1社
自分で買主を見つける	できる	できる	できない
レインズへの登録義務	なし	7日以内	5日以内
報告の頻度	定めなし	2週間に1回以上	1週間に1回以上
契約期間	定めなし	3か月以内	3か月以内

専任にすると、その会社が動く

1社に絞ると、広告費をかけてもらいやすくなります。報告の義務もあるため、状況が見えます。

一般にすると、競争が起きる

複数社が同時に動くので、買主の母数は増えます。ただし1社あたりの熱量は下がります。

囲い込みに注意する

専任で預かった物件を他社に紹介せず、自社で買主を見つけようとする行為があります。両方から手数料を得られるためです。レインズに登録されているか、登録証明書を見せてもらってください。

切り替えのタイミング

専任は3か月以内と決まっています。2か月動きがなければ、更新のときに価格か会社を見直します。

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仲介と買取で、期間がまったく違う

	仲介	買取
買主	一般の個人	不動産会社
期間	3か月から6か月	2週間から1か月
価格	市場価格	市場価格の6割から8割
仲介手数料	かかる	かからないことが多い
内覧	何組も受ける	1回
契約不適合責任	売主が負う	免責になることが多い

買取は、期間を金で買う

1,000万円の差が出ることもあります。それでも選ばれるのは、次のような場合です。

• 相続税の納付期限（10か月）が迫っている
• 遠方に住んでいて、内覧のたびに通えない
• 近所に知られたくない
• 建物の状態が悪く、仲介では買い手がつかない

買取保証という中間

一定期間は仲介で売り出し、売れなければ約束した価格で不動産会社が買い取る方式です。期限のある売却では、この方式が現実的な選択肢になります。

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会社ではなく、担当者を見る

期間の差は、会社の規模より担当者の動き方で出ます。

確認すること

• その地域の成約事例を持っているか：直近半年で何件扱ったかを聞く
• 報告が具体的か：「反響がありました」ではなく、何件の問い合わせで何組の内覧かを数字で言えるか
• 売り止めの提案をするか：売れないときに値下げ以外の選択肢を出せるか
• こちらの期限を把握しているか：相続税の納期や特例の期限を、担当者が覚えているか

大手と地域密着の違い

大手は集客力があり、ポータルサイトの掲載枠も多く持っています。地域密着の会社は、その地域で探している顧客を抱えていることがあります。

実家がある地域と、自分が住んでいる地域が違う場合、実家の地域に強い会社を選びます。 自宅の近くの支店に頼むと、物件の状況がつかめません。

担当者が変わったら、伝え直す

異動や退職で担当が変わることがあります。引き継ぎが不十分だと、期限の認識が抜け落ちます。変わった時点で、こちらの事情をもう一度説明してください。

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季節で、売れ行きは変わる

レインズの直近13か月の成約件数を並べると、動きが見えます。

2025年8月から順に、1,611／1,986／1,804／1,932／1,859／1,496／1,910／2,169／1,839／1,835／2,019／1,738／1,641件。

3月が最も多く、1月が最も少ない

3月は2,169件、1月は1,496件。1.45倍の差があります。新生活に向けた動きが、この差を作ります。

逆算すると、売り出しは秋から冬

3月に契約を決めたいなら、11月から1月には売り出している必要があります。買主が動く時期より2か月から3か月早く、市場に出しておくことになります。

ただし季節の影響より、価格の影響のほうがはるかに大きくなります。時期を待って高く出すより、今の水準で出すほうが早く終わります。

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内覧が入らないときに見る3つ

売り出して1か月経っても問い合わせがない場合、原因は3つのどれかです。

1. 価格

似た条件の成約事例と比べます。成約事例より高ければ、そこが原因です。 売り出し価格と成約価格の差が2割ある市場では、上乗せした分だけ埋もれます。

2. 情報の出し方

• 写真の枚数が少ない
• 室内の写真が暗い
• 間取り図が載っていない
• 掲載しているポータルサイトが1つだけ

3. 媒介契約の種類

専属専任や専任にすると、1社だけが窓口になります。動きが鈍い場合、一般媒介に切り替えて複数社に任せる方法があります。

専任媒介は契約期間が3か月以内と決まっています。更新のタイミングが、見直しの機会になります。

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内覧から契約までに起きること

内覧は土日に集中する

問い合わせから内覧までは数日です。実際に見に来る組数は、価格が市場に合っていれば売り出しから1か月で3組から5組。合っていなければ0組のまま過ぎます。

購入申込書が入る

買いたい人は「購入申込書」を出します。ここに希望価格、引き渡し希望日、住宅ローンを使うかどうかが書かれています。

指値交渉が入る

売り出し価格から100万円から200万円の値引きを求められるのが一般的です。最初から交渉分を上乗せしておくと、その分だけ検索から外れます。 どちらを取るかは、期間をどれだけ短くしたいかで決まります。

契約までは1週間から2週間

申込みを受けてから、重要事項説明と売買契約です。手付金として売買代金の5パーセントから10パーセントを受け取ります。

ローン特約で白紙に戻ることがある

買主の住宅ローンが通らなかった場合、契約は白紙解除になり、手付金は返します。ここで1か月から2か月を失うことがあります。

事前審査を通している買主かどうかは、申込みの段階で確認できます。通っている買主を選ぶと、やり直しになる見込みが下がります。

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引き渡しまでに終わらせること

売買契約から決済までの1か月から2か月で、やることが集中します。

残置物を片付ける

家具、家電、仏壇、衣類。引き渡しは原則として空の状態です。 一軒家の遺品整理は、業者に頼むと数十万円かかり、日程も2日から3日押さえます。

境界を確定させる

隣地との境界が不明確な場合、確定測量を求められることがあります。3か月から4か月かかる工程なので、契約前に着手しておく必要があります。

ライフラインを止める

電気、ガス、水道。決済日に合わせて手続きします。空き家の特例を使う場合、電気の使用中止日が分かる書類を求められます。

鍵と書類をそろえる

すべての鍵、建築確認済証、設計図書、設備の取扱説明書。見つからないものは、早めに管理会社や施工会社へ問い合わせます。

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地方・築古・再建築不可のときは、前提が変わる

ここまでの日数は、買い手のいる市場の話です。条件によっては、そもそも母数が違います。

地方の物件

首都圏の在庫が14か月分という数字は、買い手が多い市場でのものです。人口が減っている地域では、1年以上売り出しても問い合わせが入らないことがあります。

再建築不可

接道の条件を満たさず、建て替えができない土地です。住宅ローンが使えないため、買主は現金で買える人に限られます。

越境や境界未確定

隣地の塀や樹木が越えている、境界標が見つからない。確定測量に3か月から4か月かかるため、着手が遅れるとその分そのまま延びます。

残置物が多い

家財が残ったままだと、内覧の印象が落ちます。片付けの日程が取れずに売り出しが遅れることもあります。

この場合の出口

• 訳あり物件の専門業者に買い取ってもらう
• 隣地の所有者に売る（接道や越境の問題が同時に解決する）
• 空き家バンクに登録する
• 相続土地国庫帰属制度を検討する（建物がある場合は取り壊しが必要）

どれも「高く売る」方法ではありません。 期間と金額のどちらを優先するかを、先に決めておく必要があります。

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引き渡しの後にやること

売って終わりではありません。期限のあるものが残ります。

確定申告（翌年2月16日から3月15日）

利益が出た場合と、特例を使う場合は申告します。税額が0円でも、特例は申告しないと適用されません。

住民税（翌年6月ごろ）

確定申告をすれば別途の申告は不要です。6月ごろに納付書が届きます。

国民健康保険料（翌年度）

自営業や退職後の方は、譲渡所得が保険料の算定に入ります。翌年度の保険料が上がります。

火災保険の解約

引き渡し後は自分の保険を解約します。長期契約なら、残りの期間分が返ってきます。手続きしなければ戻りません。

固定資産税の精算

引き渡し日を境に、日割りで買主と精算するのが一般的です。受け取った精算金は、譲渡所得の収入金額に含めます。

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売れない期間に、いくらかかっているか

「もう少し待てば高く売れるかもしれない」と考える間にも、費用は出ていきます。

毎年かかるもの

• 固定資産税・都市計画税：年10万円から20万円
• 火災保険：年2万円から5万円（空き家は割高になる）
• 電気・水道の基本料金：年1万円から2万円
• 管理の交通費：往復で1回5,000円から2万円
• 草刈り・庭木の手入れ：年2万円から10万円

年間で15万円から40万円が、持っているだけで出ます。月にすると1万円から3万円です。

200万円高く売るために1年待つ価値はあるか

年30万円かかるなら、1年待って200万円高く売れれば170万円の得です。ただし市場が下がれば逆になります。レインズの成約価格は8か月連続で上昇していますが、これが続く保証はありません。

期限を過ぎると失うもの

失うもの	期限
相続放棄	3か月
相続税の取得費加算	3年10か月
空き家の3,000万円特別控除	相続から3年目の年末、かつ2027年12月31日
住宅用地の特例（管理不全空家に指定された場合）	勧告を受けた時点

特定空家・管理不全空家に指定されると、税が上がる

放置して自治体から勧告を受けると、住宅用地の特例が外れます。土地の固定資産税が最大6倍になります。

相続登記をしないと、過料がある

2024年4月から義務化され、正当な理由なく3年以内に申請しないと10万円以下の過料の対象になります。売らずに持ち続ける場合も、登記だけは済ませてください。

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期限から逆算する

相続した実家には、動かせない期限があります。

期限	内容
3か月	相続放棄の申述
10か月	相続税の申告と納付
3年	相続登記の申請義務
相続から3年目の年末	空き家の3,000万円特別控除
3年10か月	取得費加算の特例

相続税の納税資金に充てるなら、10か月が上限

売却代金で相続税を払うつもりなら、10か月以内に決済まで終える必要があります。登記に3か月、売却に6か月。合計9か月で、余裕は1か月しかありません。

このスケジュールが厳しいと判断したら、買取を含めて検討することになります。

空き家の特例を使うなら、3年目の年末

3年近くありますが、登記と売却で1年近くかかることを踏まえると、相続から2年以内には売り出しておきたいところです。

期限に間に合わないと分かった時点で、仲介から買取に切り替える判断が要ります。 価格は下がりますが、特例が使えれば税額で取り返せることがあります。

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よくある質問

Q. 売り出す前に、家の中を片付けるべきですか

最低限、生活感のあるものは片付けてください。ただし全部を空にする必要はありません。空き家は生活のイメージが湧きにくく、かえって売れにくくなることがあります。

Q. リフォームしてから売ったほうが高く売れますか

多くの場合、かけた費用は回収できません。買主が自分の好みで直したいと考えるためです。ハウスクリーニングまでにとどめるのが一般的です。

Q. 空き家のまま売り出せますか

売り出せます。電気だけは通しておくと、内覧の際に照明が使えます。

Q. 遠方に住んでいます。何回現地に行くことになりますか

媒介契約、売買契約、決済で最低3回です。契約は郵送でも可能な場合があります。内覧は不動産会社が鍵を預かって対応します。

Q. 内覧には立ち会ったほうがよいですか

空き家なら不要です。売主がいると、買主が遠慮して細かく見られません。

Q. 買主が決まってから、キャンセルされることはありますか

あります。住宅ローンの審査が通らなかった場合、白紙解除になる特約が一般的です。その場合は売り出しからやり直しになります。

Q. 共有名義ですが、一人で売れますか

売れません。共有者全員の同意が必要です。全員の都合を合わせる分、日程が延びます。

Q. 売却を急いでいることは、不動産会社に言ってよいですか

伝えて構いません。ただし買主に伝わると、値引き交渉の材料になります。 交渉の場では出さないよう、担当者に念を押してください。

Q. 媒介契約の期間中に、他社へ変えられますか

専任と専属専任は、期間中は他社に頼めません。期間は3か月以内と決まっているので、満了で切り替えます。

Q. 決済の日は、どこに集まりますか

買主が住宅ローンを使う場合、その金融機関の店舗です。売主、買主、不動産会社、司法書士が集まり、1時間ほどで終わります。

Q. 売り出し価格は、査定額どおりにしますか

査定額は「3か月で売れる見込みの価格」として出されます。それより高く出すなら、その分だけ期間が延びると考えてください。

Q. マンションと戸建てで、期間は違いますか

マンションのほうが早い傾向があります。同じ建物の成約事例が積み上がっていて、価格の目安が立てやすいためです。戸建ては1件ごとに条件が違うので、比較に時間がかかります。

Q. 住みながら売ることはできますか

できます。ただし内覧のたびに在宅と片付けが必要です。実家が空き家なら、この負担はありません。

Q. 隣の人に先に声をかけたほうがよいですか

土地の形が悪い、接道が狭いといった条件なら、隣地の所有者が最も高く買える相手になります。不動産会社を通さずに話すと、後で手数料の扱いでもめることがあります。 媒介契約の前に相談してください。

Q. 売却を途中でやめられますか

媒介契約は解除できます。ただし売買契約を結んだ後にやめると、手付金の倍返しなどの違約になります。

Q. 固定資産税は誰が払いますか

その年の1月1日の所有者に納税義務があります。引き渡し日を境に日割りで精算するのが慣行ですが、法律上の義務ではありません。契約書に書いて明確にします。

Q. 引き渡し後に雨漏りが見つかったら

契約不適合責任を問われることがあります。個人が売主の場合、期間を3か月に限定する特約が一般的です。知っている不具合は、必ず告知書に書いてください。 隠すと期間の制限がなくなります。

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まとめ

• 売り出しから引き渡しまでは3か月から6か月。査定からなら4か月から8か月
• 相続なら相続登記で1か月から3か月が先に入る。合計5か月から11か月
• 首都圏の中古戸建は、在庫が成約の14.2か月分
• 新規登録価格4,908万円に対し成約価格3,960万円。差は948万円、19.3パーセント
• 在庫の築年数26.96年、成約の築年数25.31年。差は1年半しかない
• 売れ行きを決めているのは築年数ではなく価格
• 買取なら2週間から1か月。ただし市場価格の6割から8割
• 成約が多いのは3月、少ないのは1月。1.45倍の差
• 値下げは小刻みにせず、検索の価格帯が変わる区切りまで一度に
• 確定測量が必要なら3か月から4か月。契約前に着手する
• 相続税の納税資金に充てるなら、10か月以内に決済まで終える

期間を縮める方法は、工程を急がせることではありません。最初につける価格を、成約している水準に合わせること。 在庫に14か月分が積み上がっている市場では、それがいちばん効きます。