実家の内覧で見られる場所｜空き家のまま売るときの準備と当日の対応

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内覧の準備といえば「掃除をする」「片付ける」。それは居住中の家の話です。

誰も住んでいない実家は、別の準備が要ります。 閉め切った家の臭い、止まっている電気と水道、残ったままの家財。この3つが、印象を大きく左右します。

この記事では、空き家を売るときの内覧に絞って、前日までにやることと当日の動き方を整理します。

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結論｜先に3つ

1. 排水口に水を流す

長く使っていない排水口は、トラップの水が蒸発して下水の臭いが上がってきます。内覧の前に、すべての排水口に水を流してください。

2. 電気を通しておく

照明がつかないと、昼でも部屋が暗く見えます。基本料金は月1,000円前後。売り出し期間が数か月なら、開栓しておくほうが有利です。

3. 仏壇・位牌・写真は先に引き取る

買主がもっとも扱いに困るものです。残っていると、それだけで話が止まることがあります。

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空き家の内覧は、居住中と何が違うか

	居住中	空き家
生活感	消せない	もともとない
臭い	生活臭	閉め切りのカビ臭、排水口の下水臭
照明	ついている	電気が止まっていると暗い
水	出る	止まっていると流せない
立ち会い	売主がいる	不動産会社だけのことが多い
残っているもの	生活用品	前の住人の家財がそのまま
空調	使える	夏は蒸し暑く、冬は底冷えする

空き家の有利な点

• 生活感がないので、買主が自分の暮らしを想像しやすい
• 家具がないぶん、部屋が広く見える
• 内覧の日程を自由に決められる
• 引き渡しの時期を調整しやすい

空き家の不利な点

• 傷みが目立つ（人が住まない家は傷みが早い）
• 臭いがこもる
• 照明と水が使えないと、確認できない箇所が出る
• 庭が荒れる

有利な点を活かすには、不利な点を先に消しておく必要があります。

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内覧の前に必ずやる｜排水口に水を流す

空き家でいちばん多い失敗です。

封水が蒸発している

排水口の下にはトラップという構造があり、水がたまって下水の臭いをふさいでいます。使わないでいると、この水が蒸発します。

場所	蒸発までの目安
洗面台	2〜4週間
キッチン	3〜6週間
浴室	2〜4週間
トイレ	1〜2か月
洗濯機の排水口	2〜4週間

流す場所を、1つも飛ばさない

• キッチンのシンク
• 洗面台
• 浴室の排水口と、洗い場の目皿の下
• トイレ（流すか、バケツで水を足す）
• 洗濯機置き場の排水口
• 2階のトイレと洗面台（忘れやすい）
• 屋外の排水枡

水道が止まっている場合

ペットボトルの水で代用できます。各所に500ミリリットルずつ流せば、当面はふさがります。 2リットルを3本持っていけば足ります。

内覧の当日ではなく、前日に流す

当日だと、水を流した直後の湿った臭いが残ります。前日に流して、窓を開けて空気を入れ替えるのが理想です。

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電気と水道を開栓するか

迷うところですが、判断の基準があります。

費用の目安

	開栓の手数料	月額の基本料金
電気	無料〜数千円	1,000円前後
水道	無料〜数千円	1,500〜2,500円
ガス	立ち会いが必要	800〜1,500円

電気は通すほうがよい

• 照明がないと、日中でも室内が暗く見える
• 収納や床下、天井裏を確認できない
• ブレーカーや配線の状態を見せられない

月1,000円で、印象が大きく変わります。

水道は、状況による

通すメリット：

• 水が出るかを買主が確認できる
• 排水の流れを見せられる
• 封水を維持できる

通さないリスク：

• 長期間止めていた配管から漏水することがある
• 漏水に気づかないと、水道料金が跳ね上がる

開栓するなら、最初は自分で立ち会う

蛇口を開けて、しばらく流して濁りがないか、床下から音がしないかを確認します。

ガスは通さなくてよい

内覧でガスを使うことはありません。開栓に立ち会いが必要で、手間に見合いません。

売り出し期間で判断する

3か月以上売り出すなら、電気だけでも通しておくほうが結果的に得です。

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臭いの原因と対処

空き家の臭いは、3つに分けられます。

原因	症状	対処
封水切れ	下水のような臭い	排水口に水を流す
カビ	押し入れや畳の湿った臭い	換気、除湿、清掃
残置物	古い布団、衣類、食品	処分する

カビへの対処

1. 内覧の数日前から、可能なら窓を開けて換気する
2. 押し入れ、クローゼットの襖と扉を開けておく
3. 畳と押し入れの床を、消毒用アルコールで拭く
4. 除湿剤を各部屋に置く

畳が最大の原因になりやすい

長く閉め切った和室の畳は、湿気を吸ってカビます。表面が黒ずんでいたら、内覧の前に表替えを検討してください。 1畳あたり4,000〜1万円です。

消臭剤で隠さない

強い芳香剤を置くと、「何か隠している」と受け取られます。無香の消臭剤を使うか、換気で対応してください。

タバコの臭い

前の住人が吸っていた場合、壁紙に染みついています。クロスの張り替えしか解決策がありません。 6畳で3万〜6万円です。

動物の臭い

犬猫を飼っていた家は、床下や壁に臭いが残ります。専門のクリーニングが要ることもあります。

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残置物をどうするか

空き家の売却で、最初に決める問題です。

3つの選択肢

選択肢	費用	価格への影響
全部片付ける	20万〜80万円	印象がよく、価格を保てる
一部だけ片付ける	5万〜20万円	中間
現況のまま渡す	0円	処分費分を値引きされる

片付けの相場は遺品整理業者の費用相場にまとめました。

必ず先に引き取るもの

• 仏壇、位牌、過去帳
• 写真、アルバム
• 印鑑、通帳、権利証、保険証券
• 貴金属、現金
• 手紙、日記

これらが残っていると、買主は触ることも捨てることもできません。 「内覧に行ったら仏壇がそのままだった」という状態は、話が止まる原因になります。

残しておくと喜ばれることもあるもの

• エアコン（動くもの）
• 物置、カーポート
• 庭木、庭石（好みによる）
• 蔵の中の建具

「不要なら処分してください」と伝えておく

引き渡し後に処分する前提なら、契約書に「残置物ありの現況有姿で引き渡す」と明記します。 口約束だと後でもめます。

処分費の目安を知っておく

買主は処分費を見込んで値引きを言ってきます。相場を知らないと、実際より高い額を引かれます。 2〜3社から見積もりを取っておくと、交渉の材料になります。

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掃除はどこまでやるか｜優先順位

全部を完璧にする必要はありません。効く場所から手をつけます。

優先順位

1. 玄関 — 最初に見る場所
2. 水回り（キッチン、浴室、洗面、トイレ） — 最も評価に響く
3. 窓とサッシ — 明るさが変わる
4. 床 — 素足で歩く人もいる
5. 収納の中 — 開けられる前提で
6. 壁と天井 — 拭ける範囲で

やらなくてよいこと

• 壁紙の張り替え（買主が好みで変える）
• 設備の交換（値引き交渉の材料にされる）
• 庭木の植え替え
• 過度なリフォーム

リフォームしてから売っても、かけた費用が価格に乗ることはほとんどありません。 詳しくは売る前にリフォームすべき？にまとめました。

プロに頼む場合

内容	費用の目安
ハウスクリーニング（空き家・3LDK）	5万〜10万円
水回り4点セット	3万〜5万円
窓・サッシのみ	1万〜2万円
庭の草刈り（100㎡）	1万〜3万円

費用対効果が高いのは、水回りと窓

この2つだけプロに頼み、あとは自分でやるという配分が現実的です。

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玄関｜最初の10秒で決まる

内覧者が最初に見る場所です。

やること

• たたきを掃いて、固く絞った雑巾で拭く
• 靴、傘、置物を撤去する
• 下駄箱の中を空にして、開けておく
• 照明をつける（電球が切れていたら交換）
• 扉を開けて換気しておく

下駄箱を開けておく理由

収納量を見せるためです。閉じたままだと、買主が開けにくく感じます。

表札

前の所有者の名前が残っていると、生活の名残が強く出ます。外しておくほうが無難です。

インターホン

電気が通っていれば動作を確認します。壊れていたら、正直に伝えてください。

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水回り｜いちばん見られる

築年数が古い実家では、ここが最大の判断材料になります。

キッチン

見られる点	対処
換気扇の油汚れ	外して洗う。落ちなければ交換（1万〜3万円）
シンクの水垢	クエン酸で落とす
コンロ周りの焦げ	重曹で落とす
引き出しの中	空にして拭く
排水口の臭い	水を流す

浴室

見られる点	対処
鏡の水垢	クエン酸パック
床のピンク汚れ、黒カビ	カビ取り剤
ゴムパッキンの黒ずみ	落ちなければそのまま。無理にこすらない
追い焚き機能の有無	伝えられるようにしておく
窓の有無	—

洗面所

• 鏡と洗面ボウルの水垢
• 洗濯機置き場の防水パンの汚れ
• 収納の中

トイレ

• 便器の黄ばみ（サンポールなどの酸性洗剤）
• 床と壁の拭き掃除
• 和式か洋式か（和式は大きな減点になる）
• ウォシュレットの有無

和式トイレは、洋式への変更費用（15万〜30万円）を見込んで値引きされます。 自分で替えるか、その分を引くかは、査定額と比べて決めてください。

水が出ない場合の説明

「水道を止めているので出ませんが、止める前は問題ありませんでした」と伝えます。不安にさせないことが大切です。

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各部屋｜明るさと広さの見せ方

カーテンを開ける

カーテンが残っていれば開けます。外されている場合、窓が丸見えなのは問題ありません。

照明をつける

日中でもつけます。昼間に照明をつけると、部屋が明るく見えます。

扉と襖を開けておく

部屋がつながって見え、広く感じます。

畳の状態

日焼け、へこみ、カビ。表替えは1畳4,000〜1万円です。6畳で3万〜6万円。費用対効果は高いほうです。

押し入れ・クローゼット

中を空にして、開けておきます。収納量は買主が必ず確認する点です。

壁の傷、画鋲の穴

補修する必要はありません。気になるなら、白い補修材で埋める程度で足ります。

雨漏りの跡

天井にシミがあれば、隠さずに説明します。「10年前に雨漏りがあり、その年に屋根を修理しました」のように、時期と対処を言えるようにしておいてください。

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庭と外回り

見落とされやすいのですが、第一印象を作ります。

草刈りは必須

腰の高さまで伸びた草は、「管理されていない家」という印象を決定づけます。

面積	費用の目安
50㎡	8,000〜1万5,000円
100㎡	1万〜3万円
200㎡	2万〜5万円

庭木の剪定

道路や隣地にはみ出している枝は切ります。越境した枝は、契約のときに問題になります。

見ておく場所

• 雨樋の詰まり、外れ
• 外壁のひび、剥がれ
• 基礎のクラック
• 屋根瓦のずれ（見える範囲で）
• 物置、納屋の中
• 浄化槽の位置と状態

境界標

買主は必ず気にします。どこにあるかを説明できるようにしておいてください。 見当たらない場合、測量が必要になることがあります。費用は境界確定測量の費用と期間にまとめました。

駐車スペース

何台停められるか、車庫入れがしやすいか。田舎の物件では、これが決め手になることがあります。

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買主のタイプで、見る場所が違う

同じ内覧でも、来る人によって目の付けどころが変わります。

	実需（自分が住む）	投資家（貸す）	買取業者
最も見る	水回り、間取り、日当たり	家賃がいくら取れるか	解体費と再販価格
気にする	学校、買い物、通勤	空室になりにくいか	接道、再建築の可否
残置物	嫌がる	気にしないことも	気にしない
内覧の時間	30〜40分	20分	10〜20分
値引き	感情が入る	利回りで計算	相場から機械的に

実需の人には、暮らしを見せる

• 日当たり、風通し
• 収納の量
• 動線（キッチンから洗濯機まで、など）
• 周辺の生活情報

投資家には、数字を見せる

• 近隣の家賃相場
• 直すのにいくらかかるか
• 駐車場の台数

買取業者には、隠さない

業者は建物の状態より、土地の条件を見ます。 再建築ができるか、接道が何メートルか、越境がないか。言わなくても調べます。 隠すより、先に出したほうが話が早く進みます。

誰が来るかは、事前に不動産会社に聞ける

「どんな方が見に来られますか」と聞いておくと、準備の力の入れどころが変わります。

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築年数で、見られる場所が変わる

築20年まで

• 設備の年式（給湯器、エアコン）
• 壁紙、床材の状態
• シロアリ防除の履歴

築20〜35年

• 水回りの交換履歴（ここが最大の論点）
• 屋根と外壁の塗り替え時期
• 給排水管の状態
• 雨漏りの有無

築35年以上

見られる点	なぜ
旧耐震かどうか	1981年5月以前の建築確認は旧耐震
基礎の形式	布基礎か、ベタ基礎か
傾き	ビー玉を転がして確かめる人もいる
建物として使うか、解体するか	価格の考え方が変わる

1981年6月が分かれ目

建築確認を受けた日が1981年6月1日以降なら新耐震です。旧耐震だと、住宅ローンが通りにくく、補助金の対象外になることがあります。

建築確認済証を探す

実家の書類箱にあることがあります。これがあると、建築年と構造を証明できます。 見つからない場合、市区町村で建築計画概要書を取れることがあります。

登記簿で建築年は分かる

登記事項証明書の表題部に新築年月日が記載されています。取り方は登記簿謄本の取り方にまとめました。

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内覧の前にそろえる書類

聞かれたときに出せると、信頼が変わります。

書類	何が分かるか	どこで手に入るか
登記事項証明書	名義、面積、建築年、抵当権	法務局（600円）
公図	土地の形、接道	法務局（500円）
地積測量図	正確な面積、境界	法務局（500円）※ない場合も
固定資産税の納税通知書	評価額、年間の税額	毎年4〜5月に届く
建築確認済証・検査済証	建築年、違反建築でないこと	実家の書類箱
間取り図	—	購入時の資料、または作成
修繕の記録	いつ、どこを直したか	領収書、見積書
購入時の売買契約書	取得費（税金の計算に使う）	実家の書類箱

購入時の契約書は、税金に効く

親が買ったときの契約書がないと、取得費が売却価格の5%として計算されます。 2,000万円で売れば取得費は100万円。差額のほとんどに課税されます。

内覧の準備とは別に、必ず探してください。 税金の全体像は相続した実家の売却にかかる税金にまとめました。

年間の維持費を計算しておく

買主が必ず聞きます。

• 固定資産税・都市計画税
• 自治会費
• 上下水道の基本料金
• 浄化槽の保守点検費（年2万〜5万円）

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内覧の当日にやること

前日と当日の動きです。

前日

1. 各所の排水口に水を流す
2. 窓を開けて換気する（数時間）
3. 草刈りと掃除を済ませる
4. 照明の電球を確認する

当日・到着したら

1. 1時間前に着いて、すべての窓を開ける
2. 照明を全部つける
3. 押し入れ、クローゼット、下駄箱を開ける
4. トイレと浴室の扉を開けておく
5. 直前に窓を閉める（夏は開けたまま、冬は閉める）

用意しておくもの

• スリッパ（来客用に2〜3足）
• 固定資産税の納税通知書
• 間取り図（あれば）
• 過去の修繕の記録
• 境界の資料
• 懐中電灯（電気が通っていない場合）

スリッパは効く

空き家は床が冷たく、埃っぽいことがあります。 スリッパがあるだけで、部屋に上がってもらいやすくなります。

内覧の時間帯

午前10時から午後2時が理想です。日当たりがよく見えます。

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立ち会うか、任せるか

空き家では、どちらもありえます。

	売主が立ち会う	不動産会社に任せる
質問への回答	具体的に答えられる	会社が答えられる範囲まで
買主の遠慮	遠慮して見づらい	ゆっくり見られる
値引き交渉	その場で言われることがある	会社が受け止める
交通費と時間	かかる	かからない

遠方なら、任せるのが現実的

鍵を預けて、不動産会社に対応してもらいます。内覧のたびに帰省していると、交通費だけで数万円になります。

立ち会うなら、距離を取る

ずっとついて回ると、買主が落ち着いて見られません。玄関か庭で待ち、質問されたら答える形がよいです。

伝えておくメモを作る

立ち会えない場合、不動産会社に渡すメモを作ります。

• 建築年と増改築の履歴
• 修繕の履歴（いつ、どこを、いくらで）
• 雨漏り、シロアリの有無
• 水回りの設備の年式
• 近隣との取り決め
• 自治会費、地域の負担

会社が答えられないと、その場で話が止まります。

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聞かれることと、答え方

よく出る質問です。

質問	答え方
いつまで住んでいましたか	正直に。「3年前まで母が住んでいました」
雨漏りはありますか	隠さない。修理済みならその旨も
リフォームの履歴は	分かる範囲で。領収書があれば見せる
近所にどんな人が	分かる範囲で。断定しない
相場より安い理由は	早く手放したい、など正直に
値引きできますか	その場で答えない。持ち帰る
なぜ売るのですか	「相続して、誰も住まないため」で十分

分からないことは「分かりません」

曖昧に答えると、後で契約不適合責任の話になります。 「長く住んでいないので分かりません。調べてお答えします」で構いません。

値引きはその場で答えない

「不動産会社と相談します」と持ち帰ります。即答すると、そこからさらに引かれます。

悪い点を先に言う

「水回りは古いので、交換が必要だと思います」。先に言うと、信頼されます。 隠して後から見つかるより、ずっと有利です。

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告知すべきこと

法律上の問題になる部分です。

告知しないと、後から請求される

引き渡し後に見つかった不具合について、買主は修補や代金の減額を求められます（契約不適合責任）。

必ず伝えること

• 雨漏り、その履歴
• シロアリの被害と駆除の履歴
• 建物の傾き
• 過去の浸水、床上・床下
• 給排水管の故障
• 事件・事故があった場合
• 近隣とのトラブル、取り決め
• 境界が確定していないこと

物件状況報告書に書く

不動産会社が用意する書面です。口頭で伝えるだけでなく、必ず書面に残してください。

免責特約を入れても、知っていて黙っていたものは免責されない

「現況有姿、契約不適合責任は負わない」という特約を入れても、知りながら告げなかった事実については責任を免れません。

事故物件の扱い

自然死は原則として告知不要とされていますが、特殊清掃が入った場合は告知が必要とされます。詳しくは孤独死した実家は売れる？にまとめました。

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夏と冬の内覧

季節で対策が変わります。

夏

• 締め切った家は室温が40度近くになる
• 前日から窓を開けておく
• 当日も、内覧の1時間前から開ける
• 虫の死骸を掃除する（窓際に溜まる）
• 草の伸びが早いので、直前に刈る

冬

• 底冷えする。内覧時間が短くなる
• 窓を閉めて、内覧の前に閉じておく
• 暖房が使えない点は、正直に伝える
• 雪国では、雪かきをしておく
• 日の入りが早いので、午前中に設定する

梅雨

• カビが最も出やすい
• 除湿剤を多めに置く
• 雨の日は、雨漏りの確認ができる（逆に利点）

雨の日の内覧を避ける方がいますが、雨漏りがない家なら、むしろ見せる好機です。

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値引き交渉への備え

内覧の直後か、その数日後に来ます。

引かれる理由は、だいたい決まっている

言われること	実際の意味	返し方
「水回りが古いので」	交換費用を引きたい	見積もりの実額を確認する
「残置物の処分費が」	処分費を引きたい	相場を知っておく
「解体費がかかるので」	更地にする前提	解体費の相場を確認する
「相場より高いのでは」	根拠を試している	査定額を示す
「現金ですぐ払うので」	早期決済を交換条件に	検討する価値はある

その場で答えない

「不動産会社と相談します」で持ち帰ります。即答すると、そこからさらに引かれます。

根拠を聞く

「いくらくらいを想定されていますか」「何を直す前提ですか」。数字と理由を聞くと、妥当かどうかが判断できます。

金額以外で返す

値引きに応じない代わりに、こちらから出せるものがあります。

• 引き渡し時期を買主の希望に合わせる
• 残置物をこちらで処分する
• エアコンを残す
• 契約から決済までを短くする

「お金は引けませんが、時期は合わせます」という返し方が効くことがあります。

下限を決めておく

内覧の前に、「ここまでなら売る」という線を自分の中で決めておきます。決めていないと、その場の流れで下げてしまいます。

相見積もりを持っておく

複数社の査定があれば、「他社はこの評価でした」と言えます。根拠のある数字が、いちばん強い交渉材料です。

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掲載写真の撮り方

内覧に来てもらうための、その前の段階です。

撮る場所と順番

1. 外観（正面、斜め）
2. 玄関（外から、中から）
3. 居間
4. 各居室
5. キッチン
6. 浴室、洗面、トイレ
7. 収納の中
8. 庭、駐車スペース
9. 前面道路（家の前から左右）
10. 周辺の様子

最低10枚、できれば20枚

写真が少ない物件は、隠していると受け取られます。

撮り方のコツ

コツ	理由
晴れた日の午前に撮る	光が入って明るく見える
部屋の角から撮る	部屋が広く写る
照明を全部つける	暗い写真は狭く見える
カーテンを開ける	同上
縦ではなく横で撮る	サイトの表示に合う
スマートフォンで十分	広角レンズがあれば使う

撮らないほうがよいもの

• 傷んだ箇所のアップ（説明は文章で）
• 散らかった状態
• 暗い時間帯の外観
• 人物、表札、車のナンバー

水回りは、掃除してから撮る

写真の水垢は、実物以上に目立ちます。

不動産会社が撮る場合も、自分で確認する

掲載された写真を見て、暗い・少ない・肝心の場所がないなら、撮り直しを頼んでください。

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近隣への配慮

内覧が続くと、近所の目に入ります。

先に伝えておく

「実家を売ることにしました。人が出入りします」と、両隣と向かいには伝えておきます。後から知られるより、先に言うほうが関係が保てます。

買主が近所の人に話しかけることがある

「この辺りはどうですか」と聞かれて、否定的なことを言われると話が流れます。良好な関係のままにしておくのが得策です。

駐車の場所を決めておく

田舎では道が狭く、内覧の車が迷惑になります。敷地内に停められないなら、近くの停められる場所を不動産会社に伝えておきます。

自治会への連絡

売却の前に自治会長へ一言入れておくと、買主が来たときの受け入れがスムーズになります。

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内覧から契約までの流れ

内覧の後、何が起きるかを知っておくと落ち着いて対応できます。

段階	内容	期間の目安
内覧	現地を見てもらう	30〜40分
購入申込書（買付証明書）	買主が価格と条件を書面で出す	内覧から数日
条件の交渉	価格、引き渡し時期、残置物	1週間前後
売買契約	手付金を受け取る	申込から2〜3週間
ローン審査	買主が本審査を受ける	2〜4週間
決済・引き渡し	残代金の受領、鍵と登記の移転	契約から1〜2か月

購入申込書は、契約ではない

キャンセルされることがあります。 申込が入ったからといって、他の内覧を断るのは早すぎます。

ローン特約に注意

買主のローンが通らなければ、契約は白紙に戻ります。手付金も返します。 現金で買う人のほうが、確実性は高くなります。

決済の日には、司法書士が立ち会う

代金の受け取りと、所有権移転登記を同時に進めます。遠方なら、司法書士に委任して郵送で対応することもできます。

引き渡すもの

• 鍵（すべての本数）
• 登記識別情報通知書または権利証
• 建築確認済証、検査済証
• 設備の取扱説明書、保証書
• 測量図、境界の資料

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内覧が来ないとき

そもそも見に来てもらえない場合です。

原因は3つ

原因	兆候	対処
価格が高い	問い合わせが月1件以下	相場を再確認して下げる
写真が悪い	閲覧数は多いが問い合わせがない	撮り直す
条件が合わない	特定の質問で断られる	条件を変える、対象を変える

掲載写真を見直す

• 外観（正面、側面）
• 玄関、各居室、水回り、収納
• 庭、駐車スペース
• 周辺の道路

10枚以下なら少なすぎます。 晴れた日の午前に撮り直してください。

価格の見直しのタイミング

3か月で反響がなければ下げます。下げ幅は5〜10%が目安です。

不動産会社を変える選択

3か月の専任媒介が終わったら、他社に頼む選択があります。詳しくは実家が売れないにまとめました。

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内覧後に返事がないとき

見に来たのに、その後が続かない場合です。

理由を聞いてもらう

不動産会社を通して、断った理由を聞きます。

よくある理由

理由	対処できるか
予算が合わない	価格の見直し
水回りが古い	一部交換、または値引き
部屋が暗い	照明、カーテンの撤去
臭いが気になった	換気と封水の手当て
駐車場が狭い	対処できない
接道が悪い	対処できない
傾きを感じた	調査が必要

同じ理由が2回出たら、そこが原因

1人の感想は個人差ですが、2人が同じことを言ったら、それは物件の問題です。 手を打つか、価格に反映させるかを決めてください。

臭いは、自分では気づけない

家の臭いは、住んでいた人には分かりません。 不動産会社に率直に聞いてください。「臭いますか」と。

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オープンハウスという方法

1日に何組かまとめて見てもらう形です。

空き家に向いている

住んでいる家では気が進まない方法ですが、空き家なら、生活を見られる心配がありません。

やり方

1. 不動産会社と日程を決める（土日が多い）
2. 会社がチラシを配る、ポータルサイトに告知する
3. 当日は会社の担当者が常駐する
4. 事前予約なしで見に来られる

利点

• 内覧を1日にまとめられる（遠方の売主には大きい）
• 近隣の人が見に来る（隣の人が買い手になることがある）
• 複数組が重なると、買主に競争意識が生まれる

注意点

• 冷やかしも来る
• 貴重品を置かない（もともと空き家なら問題は少ない）
• 近隣に事前に伝えておく

田舎では効果が出にくいこともある

人通りが少ない地域では、集客そのものが難しくなります。ポータルサイトからの誘導が中心になります。

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内覧をせずに売る方法

そもそも内覧の負担を避ける選択です。

買取なら、業者が1回見るだけ

	仲介	買取
内覧の回数	何組も	業者が1回
掃除・片付け	必要	ほぼ不要
残置物	処分するか値引き	そのままでよいことが多い
価格	相場	相場の6〜7割
期間	3〜6か月	1週間〜1か月
契約不適合責任	負う	免責が一般的

手取りで比べる

仲介で2,000万円で売れても、仲介手数料72万円、片付け50万円、内覧のための交通費と時間がかかります。買取が1,400万円でも、差は500万円ほど。 この差を、手間と期間で割って考えてください。

向く場面

• 遠方で、何度も行けない
• 早く現金化したい
• 残置物が大量にある
• 近所に知られたくない
• 相続人が複数いて、早く分けたい

買取と仲介の比較は不動産の買取と仲介はどちらが得かにまとめました。

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売り出す時期

季節で反響が変わります。

時期	特徴
1〜3月	最も動く。転勤、入学に合わせて探す人が多い
4〜6月	落ち着く。梅雨はカビが出やすい
7〜8月	動きが鈍る。空き家は暑くて内覧がつらい
9〜11月	2番目に動く。年内の引き渡しを狙う人が動く
12月	年末で止まる

1〜3月に間に合わせるなら、逆算する

• 12月：査定、不動産会社を決める
• 1月：片付け、掃除、写真撮影
• 1月下旬：売り出し
• 2〜3月：内覧
• 3〜4月：契約、決済

雪国では、冬の内覧が難しい

雪で敷地の状態が見えず、道路が通れないこともあります。雪解け後の4〜5月に出す判断もあります。

相続の期限との関係

空き家の3,000万円特別控除は、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までです。逆算すると、その年の春までに売り出す必要があります。

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遠方でも負担を減らす工夫

片道数時間かかる場合の現実的な方法です。

1. 鍵を不動産会社に預ける

内覧のたびに行かなくて済みます。預ける本数と返却時期を書面で確認します。

2. キーボックスを設置する

暗証番号式の箱を門扉につけ、番号を会社に伝えます。複数の会社に見せる場合に便利です。

3. 帰省を1回にまとめる

片付け、掃除、写真撮影、草刈り、書類探し。1回の帰省で全部済ませる段取りを作ります。

4. 空き家管理サービスを使う

月5,000〜1万円で、月1回の通気と見回りをしてもらえます。内覧の立ち会いを頼めるところもあります。

5. オープンハウスでまとめる

行く日を1日に集約できます。

帰省1回でやることリスト

• 仏壇、位牌、写真、書類を持ち帰る
• 各排水口に水を流す
• 草刈りを手配（または自分でやる）
• 写真を撮る（20枚以上）
• 境界標の位置を確認して写真に撮る
• 建築確認済証、売買契約書を探す
• 近隣に挨拶する
• 鍵を不動産会社に渡す

この8つを1回で終えれば、あとは遠隔で進められます。

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内覧チェックリスト

前日と当日に見るものです。

前日まで

• [ ] 各排水口に水を流した（2階も）
• [ ] 窓を開けて換気した
• [ ] 草を刈った
• [ ] 玄関を掃除した
• [ ] 水回りを掃除した
• [ ] 窓を拭いた
• [ ] 仏壇・位牌・写真を引き取った
• [ ] 電球を交換した

当日・1時間前

• [ ] すべての窓を開けた
• [ ] 照明を全部つけた
• [ ] 押し入れ・クローゼット・下駄箱を開けた
• [ ] スリッパを出した
• [ ] 書類を用意した（納税通知書、間取り図、修繕記録）

当日・直前

• [ ] 夏は窓を開けたまま、冬は閉める
• [ ] トイレと浴室の扉を開けた
• [ ] 玄関の扉を開けて空気を入れ替えた

内覧の後

• [ ] 戸締まりを確認した
• [ ] 照明を消した
• [ ] 不動産会社に感触を聞いた
• [ ] 断られた場合、理由を聞いてもらった

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よくある失敗

1. 排水口の水を流していない

下水の臭いで、最初の数十秒で印象が決まります。

2. 電気を止めたまま内覧する

暗い家は、それだけで狭く古く見えます。

3. 仏壇を残したまま見せる

買主が扱いに困り、話が止まります。

4. 庭を放置する

伸びた草は、管理されていない印象を強めます。

5. 芳香剤で臭いを隠す

「何かある」と受け取られます。

6. 売主がずっとついて回る

買主が落ち着いて見られません。

7. 値引きにその場で答える

さらに引かれる余地を作ります。

8. 悪い点を隠す

後から契約不適合責任を問われます。

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不動産会社の対応を見る

内覧は、会社の力量が出る場面でもあります。

任せきりにしない

鍵を預けて任せる場合でも、どう案内されているかは把握しておきます。

確認する5点

見る点	良い会社	心配な会社
内覧の報告	当日か翌日に連絡が来る	こちらから聞くまで来ない
断られた理由	具体的に聞いて伝えてくれる	「ご縁がなかった」で終わる
掲載写真	20枚前後、明るい	5枚以下、暗い
価格の提案	根拠を示して見直しを言う	「様子を見ましょう」だけ
準備の助言	掃除や片付けの指示がある	何も言わない

報告がない会社は、動いていないことが多い

内覧が入ったかどうかも、こちらから聞かないと分からない状態は危険です。

媒介契約の種類で、報告の義務が違う

契約の種類	報告の義務	他社への依頼
専属専任媒介	1週間に1回以上	できない
専任媒介	2週間に1回以上	できない
一般媒介	義務なし	できる

専任で契約しているのに報告が来ないなら、契約違反です。 3か月の期間が切れたら、他社に替える判断ができます。

売れないときの見直しは実家が売れないにまとめました。

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よくある質問

Q. 内覧は何組くらい来れば売れますか

物件によりますが、10組見て1組が申し込むというのが一つの目安です。5組来て1件も申し込みがないなら、価格か状態に理由があります。

Q. 内覧の所要時間は

20分から40分が一般的です。時間が短いときは、最初の印象でほぼ決まっています。

Q. リフォームしてから売ったほうがいいですか

多くの場合、かけた費用は回収できません。買主が自分の好みで直したいと考えるためです。 ただし、水回りの故障や雨漏りは直しておくほうが売りやすくなります。

Q. 掃除は業者に頼むべきですか

水回りと窓だけ頼み、あとは自分でやるという配分が費用対効果が高いです。3LDKのハウスクリーニングで5万〜10万円です。

Q. 空き家だと足元を見られませんか

「早く売りたいのだろう」と見られることはあります。だからこそ、価格の根拠を持っておく必要があります。 複数社の査定を取っておいてください。

Q. 鍵を不動産会社に預けても大丈夫ですか

一般的な進め方です。預ける鍵の本数と、返却の時期を書面で確認しておいてください。

Q. 内覧中に近所の人が来たら

正直に「売却を考えています」と伝えて構いません。隣の人が買い手になることもあります。

Q. 建物を解体してから売るほうが早いですか

土地として売るなら買い手は広がりますが、解体費が150万円前後かかり、更地にすると固定資産税が上がります。 判断は実家の解体費用はいくら？にまとめました。

Q. 内覧の日に、売主が同席しないと失礼ですか

失礼にはあたりません。空き家では、不動産会社だけで案内するのが一般的です。

Q. 内覧の予約が直前に入りました。準備が間に合いません

最低限、排水口に水を流して窓を開けてください。 掃除が中途半端でも、臭いと暗さだけは先に手当てすると印象が変わります。

Q. 雨の日に内覧を延期すべきですか

延期しなくて構いません。雨漏りがない家なら、むしろ見せる好機です。 ただし足元が悪いので、タオルを用意しておくと親切です。

Q. 内覧の後に、こちらから連絡してもいいですか

不動産会社を通してください。直接連絡すると、買主が警戒します。

Q. 家財を全部処分してから売るほうが高く売れますか

印象はよくなりますが、処分費（20万〜80万円）以上に価格が上がるとは限りません。 買取なら残したままでよいことも多いので、査定額と処分費を並べて判断してください。

Q. 隣の家が空き家で荒れています。影響しますか

します。買主は周辺環境も見ます。 こちらでできることは限られますが、自分の敷地の草刈りと剪定はしておいてください。

Q. 内覧の前に、家の中の写真を撮っておくべきですか

撮っておいてください。引き渡し後に「こんな状態ではなかった」と言われたときの記録になります。

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まとめ

• 空き家の内覧で先にやるのは、排水口に水を流す・電気を通す・仏壇や写真を引き取るの3つ
• 封水が蒸発すると下水の臭いが上がる。2階のトイレと洗面台を忘れやすい
• 電気は月1,000円前後で通せる。 照明がつくかどうかで、部屋の印象が変わる
• 水道を長く止めた後の開栓では、漏水がないかを自分で確認する
• 掃除の優先順位は玄関 → 水回り → 窓 → 床 → 収納
• リフォームしてから売っても、費用は価格に乗らないことが多い
• 遠方なら鍵を預けて任せてよい。ただし物件の情報をまとめたメモを渡す
• 雨漏り、シロアリ、傾き、浸水は必ず告知する。免責特約があっても、知りながら隠したものは責任を免れない
• 断られた理由を聞く。同じ理由が2回出たら、それが本当の原因

内覧は、家を見せる場であると同時に、買主の不安を1つずつ減らす場です。隠すより、先に言う。 これだけで、話の進み方が変わります。