媒介契約の3種類｜専属専任・専任・一般の違いと、実家の売却で選ぶ基準

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実家を売ると決めて不動産会社に査定を頼むと、次に「媒介契約はどれにしますか」と聞かれます。

専属専任媒介、専任媒介、一般媒介。名前が似ていて、違いが分かりにくい3つです。

比較表はどこにでも載っています。ただ、売主が本当に困るのは表に出てこない部分です。自分で見つけた買主に売ったらどうなるか。3か月たったら自動で延びるのか。契約をやめた後に、紹介された人と直接売買してよいのか。

宅地建物取引業法と、国土交通省が定めた標準媒介契約約款を読み、契約書のどこに何が書かれているかまで整理します。

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結論｜先に3つ

1. 違いが出るのは「自分で見つけた買主」と「他社で決まったとき」

専属専任は、自分で見つけた相手に売っても違約金を請求されます。専任は費用の償還、一般はどちらもなしが原則です。

2. 専任系の契約は3か月が上限で、自動では延びない

更新には売主からの申出が要ります。黙っていれば満了で終わります。

3. 遠方の実家なら、報告とレインズの確認ができる専任が基本

ただし、近所や親族に買いそうな人がいるなら、専属専任は避けます。

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3種類の違いを1枚で見る

宅地建物取引業法第34条の2と、東日本レインズの説明をもとにまとめました。

	専属専任媒介	専任媒介	一般媒介
ほかの会社にも頼める	できない	できない	できる
自分で見つけた相手と契約	できない	できる	できる
有効期間	3か月以内	3か月以内	法律の定めなし（約款では3か月以内）
レインズへの登録	5日以内に義務	7日以内に義務	任意
登録証明書の交付	義務	義務	—
業務の報告	1週間に1回以上	2週間に1回以上	義務なし
レインズの「取引状況」表示	あり	あり	なし

登録の日数は、会社の休業日を数えません（宅地建物取引業法施行規則第15条の10）。

購入の申込みがあったときに遅滞なく売主へ報告する義務は、3種類すべてにあります（同法第34条の2第8項）。一般媒介でも、申込みを握りつぶしてよいわけではありません。

仲介手数料の上限は、どの契約でも同じです。上限の計算は実家を売るときの諸費用一覧にまとめています。

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違いは契約書の「違約金等」の欄に出る

標準媒介契約約款を使った契約書には、表紙の次に「違約金等」という欄があります。3種類の違いが、いちばんはっきり出る場所です。

こんなとき	専属専任	専任	一般（明示型）
契約中に、ほかの会社経由で売れた	違約金	違約金	何もなし
契約中に、自分で見つけた相手に売った	違約金	費用の償還	何もなし
知らせていない会社経由で売れた	—	—	費用の償還
会社に落ち度なく契約を解除した	費用の償還	費用の償還	—

違約金は、約定報酬額に相当する金額（消費税分を除く）です。 2,000万円で売る約束で、約定報酬を上限の66万円（税抜）にしていれば、違約金も66万円です。

費用の償還は、その契約のために実際にかかった広告費などで、約定報酬額が上限です（標準専任媒介契約約款第14条）。

いちばん重いのは、専属専任で「自分で見つけた相手」に売った場合です。 隣の人に「売るなら買いたい」と言われ、その人に売っても、契約中なら違約金を請求されます。

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有効期間と更新｜自動では延びない

専任媒介と専属専任媒介の有効期間は、3か月を超えられません。長く書いても3か月になります（宅地建物取引業法第34条の2第3項）。

更新については、第4項にこう書かれています。

前項の有効期間は、依頼者の申出により、更新することができる。ただし、更新の時から三月を超えることができない。

更新できるのは、売主が申し出たときだけです。 標準約款も、有効期間の満了に際して売主から文書等で申し出ると定めています（第15条）。東日本レインズは、自動更新の契約は認められていないと説明しています。

何も言わなければ、3か月で契約は終わります。 業者を替えたいときは、更新を申し出なければよいだけです。

時期	やること
契約時	有効期間の満了日を確認する
満了の2週間ほど前	報告の中身を見て、続けるか決める
続けるなら	文書かメールで更新を申し出る
やめるなら	申し出ない。満了で終わる

「自動更新とする」という特約は、法律に反するため無効です（同条第10項）。契約書にそう書かれていたら、その場で削ってもらってください。

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契約が終わっても2年は続く「直接取引」の決まり

見落とされやすいのが、標準約款の「直接取引」の条項です（専任媒介契約約款第11条）。

専任媒介契約の有効期間内又は有効期間の満了後２年以内に、甲が乙の紹介によって知った相手方と乙を排除して目的物件の売買又は交換の契約を締結したときは、乙は、甲に対して、契約の成立に寄与した割合に応じた相当額の報酬を請求することができます。

甲は売主、乙は不動産会社です。

会社が内覧に連れてきた人と、契約が終わった後に直接売買すると、2年以内なら報酬を請求されることがあります。 一般媒介の約款にも同じ条項があります。

手数料を浮かせようとして、紹介された買主と直接話を進めるのはやめてください。

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価格について、会社には根拠を示す義務がある

媒介契約書には、売り出す価格（媒介価額）を書きます。この価格について、法律は会社にひとつ義務を課しています。

宅地建物取引業者は、前項第二号の価額又は評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない。

（宅地建物取引業法第34条の2第2項）

「この価格なら売れます」と言うなら、どの成約事例をもとにしたかを説明しなければなりません。根拠を聞くのは、売主の当然の権利です。

売り出した後に価格を変えるときの決まりは、標準約款第5条にあります。

場面	決まり
相場が変わり、価格が合わなくなった	会社は根拠を示して変更を助言する
売主が値下げしたい	会社に通知すれば足りる
売主が値上げしたい	会社の承諾が要る。断るなら会社は根拠を示す

値下げは、売主が通知すれば決まります。 逆に言えば、会社に勧められても、売主が通知しなければ価格は変わりません。値下げの判断の仕方は実家が売れないときに見直すことで詳しく扱っています。

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一般媒介の「明示型」と「非明示型」

一般媒介にも2つの型があります。

型	内容
明示型	ほかにどの会社に頼んでいるかを、各社に知らせる
非明示型	知らせない。契約書に特約として書く

標準約款の一般媒介は、明示型が原則です。知らせていない会社経由で売れたときは、費用の償還を求められることがあります（標準一般媒介契約約款第14条）。

どちらの型でも、自分で見つけた相手と契約したときや、ほかの会社経由で売れたときは、各社に遅滞なく知らせる義務があります（同第15条）。知らせずにいて、会社が善意で費用を使った場合は、その費用を請求されます。

一般媒介はレインズへの登録が任意です。 登録してもらえば、ほかの会社も物件を見られます。登録するかどうかは契約書に書く欄があるので、「登録してください」と伝えて記入してもらいます。

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途中でやめられるか

有効期間の途中でも、会社に問題があれば解除できます。標準約款は2つの道を定めています（専任媒介契約約款第16条・第17条）。

解除の道	どんなとき
催告してから解除	報告をしない、レインズに登録しないなど、義務を果たさない。相当の期間を決めて求め、それでも果たさない
すぐに解除	誠実に業務をしない、重要なことをわざと告げない・嘘をつく、不正な行為をした

会社に落ち度がないのに途中でやめると、それまでにかかった費用の償還を求められることがあります。 不満があるだけなら、満了を待って更新しないのがいちばん揉めません。

報告が来ない、証明書をもらえないといった義務違反は、記録を残してから伝えてください。 メールなら日付が残ります。

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実家の場合はどれを選ぶか

実家の売却は、普通の住み替えと事情が違います。売主が遠くに住んでいる、相続人が複数いる、家が古い。この3点で選び方が変わります。

状況	向く契約	理由
実家が遠く、現地に行けない	専任	2週間に1回の報告とレインズの確認で、離れていても動きが分かる
近所や親族に買いそうな人がいる	専任か一般	専属専任だと自分で見つけた相手に売っても違約金
地方で、買い手が少ない	専任	一般だと、どの会社も広告費をかけにくい
駅近などで、問い合わせが多そう	一般も候補	複数社が競って探す
売れずに3か月たった	会社を替えるか一般へ	更新しなければ満了で終わる

迷ったら、専任を2〜3か月で結び、報告とレインズの取引状況を見て判断するのが基本です。 専任なら自分で見つけた相手にも売れるので、専属専任より売主の手が縛られません。

一般媒介は、売主が複数の会社とやり取りする手間がかかります。遠方の実家で、窓口になる人が1人しかいないなら、負担が大きくなります。

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相続人が複数いるときは、誰が契約するか

実家を相続人の共有のまま売るなら、売主は相続人全員です。 媒介契約も、全員が依頼者として署名するか、代表者に委任状を出して代表者が署名します。

1人が勝手に契約しても、ほかの相続人が売却に同意しなければ売れません。

進め方	中身
全員が依頼者になる	報告は代表者に届くよう、契約書に書いておく
代表者に委任する	委任状に「媒介契約の締結」「価格の変更」まで書く
先に1人の名義にする	遺産分割で取得者を決め、その人が売主になる

値下げや更新のたびに全員の同意が要るので、誰がどこまで決められるかを先に決めておきます。 委任の範囲が曖昧だと、価格を下げるたびに全員の署名を集めることになります。

売買契約と引渡しまでには、相続登記で名義を相続人に移しておく必要があります。共有での売り方は共有名義の実家は売れるか、名義変更の費用は実家の名義変更にかかる費用にまとめています。

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契約の前に確かめる6つ

確かめること	契約書のどこか
契約の型が希望どおりか	表紙の型式
有効期間が3か月以内で、満了日がいつか	「有効期間」
報告の方法（文書かメール）と頻度	「成約に向けての義務」
どの指定流通機構に、何日以内に登録するか	同上
約定報酬額と、受け取る時期	「約定報酬額」「受領の時期」
標準媒介契約約款に基づく契約か	契約書の記載

最後の項目が「基づかない」なら、どこが違うのかを必ず聞いてください。 標準媒介契約約款に基づくかどうかは、契約書に書くことが決まっています（宅地建物取引業法施行規則第15条の9第4号）。約款は、売主に不利益にならない特約しか認めていません。

もう1つ、売主側だけの仲介（片手）を約束してもらった場合は、その旨を媒介契約書に書いてもらいます。解釈・運用の考え方が、明記するよう定めています。

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つまずきやすい8つ

つまずき	何が起きるか
専属専任で、知人に売ると決めた	違約金を請求される
更新を自動だと思い込んだ	満了後に契約が切れている
契約書に「自動更新」と書かれたまま署名した	無効な特約で揉める
内覧に来た人と、満了後に直接売買した	2年以内なら報酬を請求されうる
一般媒介で、ほかの会社を知らせなかった	費用の償還を求められうる
一般媒介で、レインズ登録を頼まなかった	ほかの会社が物件を知らない
高い査定だけで会社を選んだ	3か月後に値下げを勧められる
相続人の委任の範囲を決めなかった	値下げのたびに署名集め

1番と4番は、お金がかかる失敗です。 買いそうな人が身近にいるなら、契約の前に会社に伝えてください。

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よくある質問

Q. 媒介契約を結ばずに、査定だけ頼めますか

頼めます。 査定は無料が一般的で、査定を受けたからといって契約する義務はありません。

Q. 専任媒介の途中で、一般媒介に切り替えられますか

満了を待って更新せず、改めて一般媒介を結ぶのが確実です。 途中で変えるには、会社との合意が要ります。

Q. 一般媒介で頼んだ会社が、レインズに登録しているか確かめられますか

一般媒介でも、東日本レインズは、機構の事務局に問い合わせれば本人確認のうえで登録状況を答えられると案内しています。

Q. 報告がメールで1行だけです。義務を果たしていますか

報告の中身は、問い合わせの件数、内覧の件数、広告の状況まで求めてください。 専任系の契約では業務の処理状況を報告するのが義務なので、「特に動きはありません」だけでは足りません。

Q. 媒介契約は電子契約でもよいですか

売主が承諾すれば、電子でも結べます（宅地建物取引業法第34条の2第11項）。

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まとめ

• 媒介契約は専属専任・専任・一般の3種類。仲介手数料の上限はどれも同じ
• 専属専任は、自分で見つけた相手に売っても違約金。専任は費用の償還、一般はなし
• 違約金は約定報酬額に相当する額。契約書の「違約金等」の欄で確かめる
• 専任系の有効期間は3か月以内。更新は売主の申出が要り、自動更新はない
• 契約が終わっても2年以内に、紹介された相手と直接売買すると報酬を請求されうる
• 会社が価格について意見を言うときは、根拠を示す義務がある
• 値下げは売主の通知で決まる。値上げは会社の承諾が要る
• 一般媒介は明示型が原則。知らせていない会社で売れると費用の償還
• 遠方の実家は、専任を2〜3か月で結び、報告と取引状況で見極めるのが基本
• 相続人が複数なら、委任状に価格の変更まで書いておく

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出典

• 媒介契約の書面、価格の根拠、有効期間と更新、レインズ登録、登録証明書、報告、特約の無効、電磁的方法：宅地建物取引業法第34条の2
• 登録期間と休業日の扱い、登録事項：宅地建物取引業法施行規則第15条の10、第15条の11
• 違約金、費用償還、直接取引、媒介価額の変更、更新、解除、明示型、通知義務：国土交通省「標準媒介契約約款」（平成2年建設省告示第115号）
• 片手の約束の明記：国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」第34条の2関係
• 自動更新が認められないこと、一般媒介の登録状況の問い合わせ、取引状況の表示：東日本不動産流通機構「媒介契約制度」