相続したマンションを売る｜空き家特例が使えない理由と、管理費滞納の落とし穴

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実家が戸建てではなくマンションだった場合、売却の進め方は大きく変わります。

測量も解体も要りません。その点では楽です。 ところが税金の面では、戸建てより不利になります。

理由は1つ。空き家の3,000万円特別控除が使えないからです。国税庁の要件に「区分所有建物登記がされている建物でないこと」とあり、マンションは最初から対象外です。

加えて、マンションには固有の落とし穴があります。管理費と修繕積立金の滞納、旧耐震のローン審査、そして売れるまで毎月出ていく固定費です。

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結論｜先に3つ

1. 空き家の3,000万円特別控除は使えない

区分所有建物は対象外です。譲渡益が出る物件では、戸建てなら0円だった税金が数百万円になります。

2. 諸費用は戸建てより安い

測量と解体が不要なので、50万〜150万円が浮きます。一方、管理費と修繕積立金は売れるまで毎月出ていきます。

3. 滞納があると、値引きの材料になる

管理費・修繕積立金の滞納は、買主に引き継がれます。 買主はその分を値引きで回収しようとします。

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空き家の特別控除が使えない、という前提

相続した実家を売るとき、多くの記事が「空き家の3,000万円特別控除を使いましょう」と書いています。マンションでは、この前提が成り立ちません。

国税庁が示す要件は次のとおりです。

要件	内容
建築時期	昭和56年5月31日以前に建築されたこと
建物の種類	区分所有建物登記がされている建物でないこと
居住状況	相続の直前に被相続人のみが住んでいたこと
売却期限	相続の開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで
売却代金	1億円以下であること
用途	相続後、貸したり住んだりしていないこと
控除額	取得した相続人が3人以上なら1人2,000万円、それ以外は3,000万円

区分所有建物＝分譲マンション

2つ目の要件で、マンションは除外されます。分譲マンションは各住戸が区分所有建物として登記されているためです。

いくら違うのか

譲渡益が2,000万円出た物件で比べます。

	戸建て（特例あり）	マンション（特例なし）
譲渡所得	2,000万円	2,000万円
空き家の特別控除	－2,000万円	0円
課税される譲渡所得	0円	2,000万円
税額（20.315%）	0円	約406万円

同じ利益でも、400万円以上の差が出ます。

それでも税金がかからないことは多い

譲渡益が出るのは、親が買ったときより高く売れる場合です。バブル期に買ったマンションなら、たいてい下がっています。

購入時の契約書を探してください。 見つかれば取得費が確定し、譲渡益が圧縮できます。見つからないと売値の5％しか使えず、実際には損をしているのに税金がかかる、という事態になります。

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管理費と修繕積立金｜滞納は買主に引き継がれる

相続したマンションで最初に確認すべきは、管理費と修繕積立金に滞納がないかです。

管理組合に聞けば分かる

管理会社か管理組合の理事長に問い合わせれば、滞納の有無と金額を教えてもらえます。売却の際には「重要事項に係る調査報告書」を取得するので、いずれ必ず分かります。

滞納は買主に承継される

区分所有法により、管理費等の債権は次の所有者（特定承継人）にも請求できます。 つまり買主は、前の所有者の滞納分を払う義務を負います。

そのため買主側は、滞納額をそのまま値引きとして要求します。 実質的に売主の負担です。

遅延損害金も乗る

管理規約で年14％前後の遅延損害金が定められていることが多く、放置するほど膨らみます。

放置すると競売になる

滞納が続けば、管理組合は区分所有法59条にもとづく競売請求ができます。競売での落札価格は、市場価格の5〜7割です。

相続した時点から、支払い義務は自分に移る

登記を済ませていなくても、相続した人が負担します。「名義変更していないから関係ない」は通りません。

滞納が18万円ある場合の実際

対応	手取りへの影響
先に自分で精算する	18万円の持ち出し。売値は下がらない
精算せず売り出す	18万円＋遅延損害金を値引きされる
決済時に売却代金から精算	18万円＋遅延損害金。手続きは仲介会社が調整

どれを選んでも18万円は出ます。 違うのは、遅延損害金が止まる時期と、買主に与える印象です。滞納がある物件は「管理がずさんな家」と見られ、他の交渉でも押されます。

滞納以外にも、確認しておく書類

売却時に買主へ開示するものです。先に揃えておくと交渉が速くなります。

• 管理規約・使用細則
• 直近の総会議事録（修繕積立金の値上げ、大規模修繕の予定）
• 長期修繕計画書
• 重要事項に係る調査報告書（管理会社が発行。5,000円〜1万円）
• ペット飼育、楽器演奏、リフォームの制限

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売れるまでの固定費は、戸建てより高い

戸建ての空き家なら、月1万〜3万円です。マンションはこうなります。

項目	月あたり
管理費	1万〜2万円
修繕積立金	8,000〜2万円
固定資産税・都市計画税	5,000〜1万2,000円
火災保険	1,000〜2,000円
電気・水道の基本料金	2,000〜3,000円
駐車場（契約したまま）	0〜2万円
合計	月2万6,000〜7万7,000円

半年で16万〜46万円

戸建ての2〜3倍です。売れるまでの期間が、そのまま費用になります。

駐車場は先に解約する

親が車を持っていた場合、駐車場の契約が残っていることがあります。使わないなら管理組合に解約を申し出てください。月1万〜2万円がそのまま浮きます。

ただし、駐車場付きで売り出したほうが有利な物件もあります。空きが少ないマンションでは、駐車場が付いていることが売りになります。売る前に不動産会社へ相談してください。

修繕積立金の値上げが控えていないか

築20年を超えると、大規模修繕に向けて積立金が上がります。値上げの決議が済んでいると、買主に説明する義務があります。 総会の議事録を確認してください。

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旧耐震だと、買主のローンが通りにくい

分かれ目は昭和56年6月1日

この日以降に建築確認を受けた建物が新耐震です。築年数ではなく、建築確認の日付で判定します。昭和56年に完成した建物でも、確認が5月以前なら旧耐震です。

	新耐震	旧耐震
住宅ローン	通常どおり	審査が厳しく、金利も不利になりやすい
住宅ローン控除	使える	耐震基準適合証明書が必要
フラット35	使える	技術基準の適合が必要
買主の層	一般の実需	現金購入者・投資家が中心

買える人が減る＝売値が下がる

ローンが使いにくいと、買主が現金を用意できる人に限られます。需要が細るぶん、価格は下がります。

耐震基準適合証明書という手

建築士に調査してもらい、基準を満たしていれば証明書を出してもらえます。費用は5万〜15万円。ただし旧耐震のマンションで基準を満たすことは多くありません。

管理組合が耐震診断や補強工事をしていれば話は別です。総会の議事録で確認してください。

旧耐震でも、立地が強ければ売れる

実際に値が付くかどうかは、耐震性より立地で決まります。

条件	見通し
駅徒歩5分以内・都心	投資家や業者の引き合いが強い。土地の持分に価値がある
駅徒歩10分以内・郊外	実需は付きにくいが、価格しだいで売れる
駅からバス・郊外	買主が限られる。買取を含めて考える

古いマンションの価値は、建物ではなく「その場所の土地の持分」にあります。 立地がよければ、将来の建て替えや再開発を見込んだ買主が付きます。

建て替えの話が出ているなら、売り時を相談する

管理組合で建て替えや敷地売却の議論が始まっていると、価格が動きます。議事録を読んで、進み具合を確認してください。 決議が近いなら、待ったほうが有利な場合があります。

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諸費用は戸建てより安い

固定費は高いのですが、売却そのものにかかる費用は安く済みます。

費用	戸建て	マンション
仲介手数料	売値の3.3%＋6.6万円	同じ
印紙税	1万円（1,000万円超5,000万円以下）	同じ
相続登記	10万〜14万円	8万〜12万円
確定測量	35万〜80万円	不要
解体	100万〜200万円	不要
家財の処分	15万〜50万円	8万〜25万円
ハウスクリーニング	5万〜15万円	3万〜8万円

測量と解体が消える

これが最大の違いです。境界の問題がなく、建物を壊す選択肢もありません。売り出す前の持ち出しが、戸建ての半分以下で済みます。

1,500万円で売れた場合の手取り

項目	金額
売却価格	1,500万円
仲介手数料	－56万1,000円
印紙・登記	－11万円
家財の処分・清掃	－20万円
売れるまでの固定費（4か月）	－16万円
手取り	1,396万9,000円

戸建てなら測量と解体で50万〜230万円が乗ります。同じ売値なら、マンションのほうが手元に残ります。

費用の項目ごとの内訳は実家を売るときの諸費用一覧にまとめています。

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小規模宅地等の特例は、マンションでも使える

譲渡所得の特例は使えませんが、相続税の特例は使えます。

敷地権が対象になる

分譲マンションには、建物の専有部分とは別に「敷地権」があります。土地の持分です。この敷地権に、小規模宅地等の特例が適用されます。

特定居住用宅地等なら330㎡まで80％減

マンションの敷地権は、1戸あたり数十㎡程度です。330㎡の枠に収まるので、持分のすべてが80％減になります。

取得者によって要件が違う

取得者	要件
配偶者	要件なし
同居していた親族	申告期限まで住み続け、その宅地を持ち続けること
別居の親族（家なき子）	配偶者も同居親族もいないなど6要件すべて

戸建てと同じ考え方です。誰が取得するかで相続税が変わるので、分け方を決める前に試算してください。

分け方そのものは実家を兄弟でどう分けるにまとめています。

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空室のまま持つか、早く売るか

「いつか誰かが住むかもしれない」と持ち続けると、費用だけが積み上がります。

保有年数	累積コスト（月4万円で計算）
1年	48万円
3年	144万円
5年	240万円
10年	480万円

しかも、その間に価値は下がる

築年数は毎年1年ずつ増えます。築25年の物件が築30年になれば、買主の検索条件から外れます。保有コストを払いながら、売値が下がっていく。 これが空室のまま持つことの実態です。

修繕積立金の値上げも来る

大規模修繕の周期は12〜15年です。積立金が不足していれば、一時金の徴収が決議されることもあります。数十万円単位です。

判断は「使う予定があるか」の一点

3年以内に自分か家族が住む、あるいは貸して収益を出す。どちらの予定もないなら、保有する理由がありません。

貸すという選択肢は、マンションのほうが現実的

戸建てより借り手が付きやすく、原状回復の範囲も限られます。ただし、一度貸すと簡単には返してもらえません。

	売る	貸す
入るもの	1,400万円前後（一括）	月8万〜12万円
出るもの	なし	管理費・積立金・修繕費・管理委託料
手取り（年）	―	40万〜70万円
やめたいとき	―	正当事由がないと更新を断れない
手間	数か月で終わる	入居者対応が続く

年50万円の手取りで、1,400万円の売却代金に並ぶには28年かかります。「貸しながら様子を見る」は、実際には「売る選択肢を手放す」ことです。

収支と契約の注意点は相続した実家を貸すにまとめています。

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マンションは、売り時が読みやすい

同じ建物の成約事例がある

戸建てと違い、同じマンション内の他の部屋が過去にいくらで売れたかが分かります。査定額の根拠が明確で、相場から大きく外れることがありません。

レインズと不動産情報ライブラリで調べられる

国土交通省の不動産情報ライブラリでは、過去の取引価格を無料で検索できます。マンション名までは出ませんが、地域・築年数・面積帯で絞れば、おおよその水準が分かります。

売り出しが重なると不利

同じマンションで複数の部屋が同時に売りに出ていると、買主は比較して安いほうを選びます。管理会社に聞けば、いま何戸売りに出ているか分かります。 重なっているなら、時期をずらす判断もあります。

築年数の節目を超える前に

築20年、築30年という区切りで、買主の検索条件から外れます。節目が近いなら、早く出したほうが有利です。

価格を左右する5つの要素

同じマンションでも、部屋によって価格は変わります。

要素	差の目安
階数	1階上がるごとに1〜2％。最上階は5〜10％高い
方角	南向きを基準に、東・西は3〜5％安い。北向きは10％前後安い
角部屋か	中住戸より3〜7％高い
専有面積	同じ平米単価でも、70㎡台がいちばん売れやすい
リフォーム歴	水回りを10年以内に替えていれば有利

親の部屋がどこに当たるかで、同じマンションの成約事例より高くも安くもなります。 査定を受けるとき、この5点は必ず伝えてください。

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売る・貸す・持ち続けるの比較

マンションは戸建てより貸しやすいため、売却以外の選択肢が現実的です。

	売る	貸す	持ち続ける
手元に入るもの	1,400万円前後（一括）	月8万〜12万円（家賃）	なし
出ていくもの	なし（売却後）	管理費・積立金・修繕費	月2万6,000〜7万7,000円
手間	売却までの数か月	入居者対応が続く	管理と見回り
相続税の特例	誰が取得するかで変わる	同左	同左

貸すと、戻ってこないことがある

普通借家契約で貸すと、更新を断るには正当事由が必要です。あとで売りたくなっても、入居者がいると自由になりません。

貸す場合の収支と注意点は相続した実家を貸すにまとめています。

持ち続けるのが、いちばん高くつく

年31万〜92万円が出ていきます。10年で310万〜920万円。「いつか使うかもしれない」で持ち続けるのが、最も損の大きい選択です。

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賃貸中なら「オーナーチェンジ」になる

親が人に貸していたマンションを相続した場合、話が変わります。

入居者がいるまま売る＝オーナーチェンジ物件

買主は投資家に限られます。自分で住みたい人は、入居者が出るまで住めないからです。

	空室で売る	オーナーチェンジ
買主	実需（住む人）＋投資家	投資家のみ
価格	市場価格	市場価格の7〜9割
内覧	できる	室内を見られない
価格の決まり方	近隣の成約事例	利回り（家賃÷価格）
引き渡しまで	家財の片付けが必要	そのまま引き渡せる

利回りで価格が決まる

投資家は「この家賃なら、いくらまで出せるか」で判断します。家賃が月8万円で、期待利回りが7％なら、8万円×12か月÷7％＝約1,371万円 という計算です。

家賃が安ければ、部屋が良くても価格は上がりません。

入居者に出てもらうのは難しい

普通借家契約だと、更新を断るには正当事由が必要です。立退料を払えば交渉できますが、家賃の6か月〜1年分が目安になります。

空室になるのを待つという手も

退去の予定があるなら、空室にしてから売ったほうが高く売れます。ただしその間、管理費と修繕積立金は出続けます。半年待って2割高く売れるなら、待つ価値があります。

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売却の手順

1. 管理費・修繕積立金の滞納を確認する（1か月目）

管理会社に問い合わせます。滞納があれば、まず精算するか、値引きを織り込むかを決めます。

2. 相続人を確定させ、相続登記をする（1〜3か月目）

親の名義のままでは売れません。戸籍を集めて名義を移します。

3. 購入時の契約書を探す（1か月目）

取得費が確定すれば、譲渡益を圧縮できます。片付ける前に探してください。

4. 査定を取る（2か月目）

同じマンションの成約事例をもとに、複数社から出してもらいます。

5. 家財を片付ける（3か月目）

戸建てより量は少なく、8万〜25万円が目安です。

6. 売り出す（4〜7か月目）

マンションは戸建てより成約が早く、平均3〜4か月です。

7. 契約・決済（7〜8か月目）

管理費等の精算、駐車場の解約、管理組合への届出を済ませます。

手続きの窓口が3つある

戸建てと違い、マンションでは連絡先が分かれます。

相手	何をするか
管理会社・管理組合	相続の届出、滞納の確認、書類の取得、駐車場の解約
不動産会社	査定、売り出し、契約
法務局・司法書士	相続登記

最初に連絡するのは管理会社です。 組合員の名義が変わったことを届け出ないと、総会の案内も納付書も届きません。親の口座から管理費が引き落とされている場合、口座凍結で引き落としが止まり、気づかないうちに滞納が始まります。

引き落とし口座を先に切り替える

相続が起きると、親の口座は凍結されます。管理費と修繕積立金の引き落としが止まるので、自分の口座に変更するか、振込に切り替えてください。 これを忘れて3か月分滞納した、という話は珍しくありません。

相続税の申告期限は10か月

売却代金で納税するなら、この工程を10か月に収める必要があります。7か月目までに買主が決まらない場合の代替策を、先に決めておいてください。

買取に切り替える判断は不動産の買取と仲介はどちらが得かにまとめています。

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よくある質問

Q. 相続登記をしないまま売れますか。

売れません。買主に所有権を移すには、いったん相続人の名義にする必要があります。2024年4月から相続登記は義務で、3年以内に登記しないと10万円以下の過料の対象です。

Q. 管理組合の理事が回ってきました。

輪番制の場合、所有者である以上は順番が来ます。空き家でも免除されないことが多く、遠方だと負担になります。売却を急ぐ理由のひとつです。

Q. 相続したマンションを賃貸に出してから売れますか。

売れますが、空き家の特別控除はもともとマンションでは使えないので、この点では不利になりません。ただし入居者がいると売りにくくなります。 オーナーチェンジ物件は、実需の買主が付かないぶん価格が下がります。

Q. 旧耐震でも買取なら売れますか。

売れます。買取業者はリフォームして再販するため、耐震性より立地と価格で判断します。仲介で3か月動かないなら、買取の提示額を取ってみてください。

Q. 管理費が高すぎる気がします。

築古で戸数の少ないマンションは、1戸あたりの負担が重くなります。管理費と修繕積立金の合計が月3万円を超えるなら、買主も敬遠します。 売却を早めたほうがいい物件です。

Q. リフォームしてから売るべきですか。

水回りの全面改修は回収率が3割前後で、まず回収できません。ハウスクリーニングとクロスの張り替えまでにとどめてください。 買主は自分の好みで直したいと考えています。

Q. 同じマンションの他の部屋が安く売り出されています。

比較されます。管理会社に確認して、重なっているなら時期をずらすか、設備や階数の違いを明示して差別化してください。

Q. 親が管理組合の理事長でした。引き継ぎは必要ですか。

理事としての地位は相続されません。ただし、管理組合に相続の事実を届け出る義務はあります。組合員名簿の変更と、連絡先の登録を忘れないでください。届け出ないと、総会の案内も滞納の通知も届きません。

Q. きょうだい3人の共有名義で相続しました。

売るには全員の同意が要ります。先に分け方を決めてから、売却に進んでください。 共有のまま売り出すと、買主が決まってから1人が反対して白紙になることがあります。

Q. 室内がゴミ屋敷に近い状態です。

片付け費用は8万〜25万円が目安ですが、量によっては50万円を超えます。現況のまま買い取る業者もあるので、片付ける前に買取の提示額を取ってみてください。片付け費用より値引き幅が小さいことがあります。

Q. マンションの査定は何社に頼むべきですか。

2〜3社です。マンションは同じ建物の成約事例があるため、査定額が大きくばらつくことはありません。 大きく高い1社が出てきたら、根拠を聞いてください。

Q. 相続税の申告期限までに売れませんでした。

申告と納税は期限どおりに必要です。売却を待たずに、手持ちの資金か延納で対応します。売却代金で納税する計画なら、遅くとも7か月目には買主が決まっている必要があります。

Q. 固定資産税の精算はどうなりますか。

引き渡し日を境に、その年の固定資産税を日割りで按分するのが慣習です。買主から受け取る形になりますが、譲渡価額に含めて譲渡所得を計算します。管理費と修繕積立金も同様に精算します。

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まとめ｜戸建てと同じつもりで進めない

1. 空き家の3,000万円特別控除は使えない

区分所有建物は対象外です。譲渡益が出るなら、税額が数百万円変わります。

2. 購入時の契約書を探す

見つからないと取得費が売値の5％になり、損をしていても税金がかかります。

3. 管理費・修繕積立金の滞納を先に確認する

滞納は買主に承継されるため、そのまま値引きになります。

4. 売れるまでの固定費は月2万6,000〜7万7,000円

戸建ての2〜3倍です。期間がそのまま費用になります。

5. 旧耐震は買主の層が変わる

ローンが使いにくく、現金購入者が中心になります。立地しだいで結論が変わります。

6. 諸費用は戸建てより安い

測量と解体が不要です。同じ売値なら、手元に多く残ります。

7. 賃貸中ならオーナーチェンジになる

買主が投資家に限られ、価格は利回りで決まります。市場価格の7〜9割です。

8. 持ち続けるのが、いちばん高くつく

年31万〜92万円。10年で310万〜920万円です。その間に築年数も進みます。

9. 階数・方角・角部屋で、同じマンションでも価格が動く

査定を受けるときは、この3点を必ず伝えてください。

まず管理会社に滞納の有無を聞き、査定を1つ取ってください。その2つで、判断に必要な数字がそろいます。