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実家の名義を親から自分に移すのにかかるお金は、大きく3つに分かれます。
登録免許税、書類を集める実費、そして司法書士に頼むならその報酬です。
登録免許税は固定資産税評価額の0.4パーセントと決まっているので、課税明細書の「価格」の欄さえ分かれば、その場で計算できます。 評価額1,200万円なら4万8,000円です。
そして2024年4月から、相続登記は義務になりました。放置していた実家がある方は、この記事の後半も読んでください。
みどり
たくみ先生結論｜先に3つ
1. 登録免許税は、固定資産税評価額の0.4パーセント
評価額1,000万円なら4万円、2,000万円なら8万円です。
2. 司法書士に頼むと、報酬は7万円から15万円が目安
自分でやれば報酬はかかりませんが、戸籍を集める手間が残ります。
3. 期限は3年。過ぎると10万円以下の過料
2024年3月31日以前の相続は、2027年3月31日までが期限です。
戸籍集めから登記まで、まとめて任せる
つまずくのは登記の申請ではなく、その前の戸籍集めです。 出生から死亡までを切れ目なくそろえる作業を代わりにやってもらえます。全国60拠点以上、初回相談は無料で、土日祝も受け付けています。
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費用の全体像
| 項目 | 金額 | 誰に払うか |
|---|---|---|
| 登録免許税 | 評価額の0.4パーセント | 国（収入印紙） |
| 戸籍謄本 | 1通450円 | 市区町村 |
| 除籍謄本・改製原戸籍 | 1通750円 | 市区町村 |
| 住民票・戸籍の附票 | 1通200円から400円程度 | 市区町村 |
| 印鑑証明書 | 1通200円から400円程度 | 市区町村 |
| 固定資産評価証明書 | 1件数百円 | 市区町村 |
| 登記事項証明書 | 1通600円（窓口） | 法務局 |
| 司法書士報酬 | 7万円から15万円程度 | 司法書士 |
自分でやる場合、評価額1,200万円の実家なら 登録免許税4万8,000円 ＋ 実費1万円前後 で、おおむね6万円ほどです。
司法書士に頼むと、ここに報酬が乗ります。遺産分割協議書の作成まで含めると、総額で15万円から25万円程度になることが多くなります。
登録免許税の計算
計算式は次のとおりです。
課税標準額 × 0.4パーセント（1000分の4）＝ 登録免許税
課税標準額は固定資産税評価額です。ここに端数処理が2回入ります。
- 不動産の価額を合計し、1,000円未満を切り捨てる
- 税率を掛けた後、100円未満を切り捨てる
土地1,234万5,678円、建物345万6,789円の場合で計算します。
- 合計 1,580万2,467円 → 1,000円未満切捨てで 1,580万2,000円
- 1,580万2,000円 × 0.4パーセント ＝ 63,208円 → 100円未満切捨てで 63,200円
税額が1,000円に満たないときは、1,000円として納めます。
みどりたくみ先生100万円以下の土地は、免税になる
不動産の価額が100万円以下の土地については、相続による所有権移転登記の登録免許税が課されません。この免税措置は2027年（令和9年）3月31日までです。
田や畑、山林、私道など、評価額の低い土地を一緒に相続したときに効きます。実家の敷地が100万円を超えていても、別筆の私道が100万円以下なら、その部分だけ免税になります。
注意点が1つあります。免税は自動では適用されません。登記申請書に「租税特別措置法第84条の2の2第1項により非課税」と記載する必要があります。 書き忘れると、そのまま課税されます。
必要な書類
遺言書がある場合と、遺産分割協議による場合で変わります。
共通して必要なもの
- 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本・除籍謄本・改製原戸籍
- 被相続人の住民票の除票（または戸籍の附票）
- 相続人全員の戸籍謄本
- 不動産を取得する人の住民票
- 固定資産評価証明書
- 登記申請書
遺産分割協議による場合は、さらに
- 遺産分割協議書（相続人全員の署名と実印）
- 相続人全員の印鑑証明書
遺言書による場合は、
- 遺言書（自筆証書なら検認済証明書、法務局保管なら遺言書情報証明書）
- 取得する人の戸籍謄本
いちばん時間がかかるのは、被相続人の戸籍を出生までさかのぼる作業です。転籍が多い方だと、5通、6通と請求先が増えます。
2024年3月から広域交付が始まり、本籍地以外の市区町村の窓口でもまとめて請求できるようになりました。ただし、請求できるのは本人、配偶者、直系血族に限られます。兄弟姉妹の戸籍は広域交付では取れません。
手続きの流れと期間
| 手順 | やること | 目安 |
|---|---|---|
| 1 | 登記事項証明書で現在の名義を確認する | 即日 |
| 2 | 戸籍を集める | 2週間から2か月 |
| 3 | 遺産分割協議をまとめ、協議書に押印する | 数日から数か月 |
| 4 | 固定資産評価証明書を取る | 即日 |
| 5 | 登記申請書を作り、法務局に申請する | 1日 |
| 6 | 法務局の審査 | 1週間から2週間 |
| 7 | 登記識別情報通知を受け取る | 完了後 |
全体で1か月から3か月を見ておきます。相続人が多い、疎遠な相続人がいる、海外在住者がいる場合は延びます。
申請はオンラインでもできますが、初めてであれば窓口か郵送のほうが確実です。法務局には登記手続案内があり、予約制で申請書の書き方を教えてもらえます。これは無料です。
みどりたくみ先生3年に間に合わないときの逃げ道
遺産分割がまとまらないまま3年が近づいたときのために、相続人申告登記という制度が2024年4月から始まっています。
やることは次の2つを法務局に申し出るだけです。
- 登記名義人について相続が開始したこと
- 自分がその相続人であること
申出をすると、申出をした相続人については、相続登記の義務を果たしたものとして扱われます。 過料の対象から外れます。
ただし、これは義務を先送りする制度です。次の点に注意してください。
- 持分は登記されないので、その不動産を売ることはできません
- 遺産分割がまとまったら、その日から3年以内に改めて相続登記が必要です
- 申し出た相続人だけが対象で、他の相続人の義務は消えません
添付書類は、申出をする相続人と被相続人の関係が分かる戸籍だけで足ります。出生からさかのぼる必要はありません。
みどりたくみ先生司法書士に頼むかどうか
判断の目安を並べます。
自分でやってよい場合
- 相続人が1人、または全員が協力的で近くにいる
- 不動産が1か所で、同じ法務局の管轄にある
- 被相続人の本籍が動いていない
- 平日に法務局へ行ける
司法書士に頼んだほうがよい場合
- 相続人が3人以上、または疎遠な人がいる
- 不動産が複数の市区町村にまたがっている
- 数次相続（相続人が亡くなって次の相続が重なっている）
- 未登記の建物がある
- 遺産分割協議書も作ってもらいたい
報酬は事務所ごとに設定されています。不動産の名義変更だけなら7万円前後、戸籍収集や協議書の作成まで含むパック料金だと15万円前後というのが1つの目安です。
司法書士報酬の全国平均は74,888円
日本司法書士会連合会の報酬アンケート（2024年3月）は、「土地1筆と建物1棟、固定資産評価額の合計1,000万円、戸籍謄本等5通の取得を含む相続登記」という設例で金額を聞いています。戸建て1軒をきょうだいの1人が引き継ぐ、実家じまいでいちばん多い形です。
| 設例 | 平均 |
|---|---|
| 所有権移転登記（相続） | 74,888円 |
| 所有権移転登記（売買） | 53,902円 |
| 所有権移転登記（贈与） | 56,678円 |
有効回答1,109件のうち、いちばん多いのは5万円台（203件）で、4万〜8万円台に全体の74%が入ります。一方で10万円台以上も15.3%あります。報酬は事務所ごとに自由に決められるので、同じ仕事でも3倍近い差が出ます。1社の見積もりでは高いか安いかを判断できません。
総額で比べる
アンケートの設例と同じ条件（評価額1,000万円、相続人3人のうち1人が引き継ぐ）で、頼んだ場合と自分でやる場合を並べます。
| 項目 | 司法書士に頼む | 自分でやる |
|---|---|---|
| 司法書士報酬 | 74,888円 | 0円 |
| 登録免許税 | 40,000円 | 40,000円 |
| 戸籍・証明書の実費 | 5,000円前後 | 5,000円前後 |
| 合計 | 約12万円 | 約4万5,000円 |
差は約7万5,000円です。自分でやると、戸籍集めに2週間〜1か月、申請書の作成と補正にさらに数週間かかります。平日に休みを取って動くなら、金額の差はかなり縮まります。戸籍集めまでは自分でやり、協議書と申請だけを頼む形にすれば、報酬を下げられます。
見積もりで確認する項目
| 項目 | 見るところ |
|---|---|
| 報酬と実費が分かれているか | 「一式」だけの見積もりは比べられない |
| 不動産の個数で変わるか | 筆数・棟数ごとの加算の有無 |
| 相続人の人数で変わるか | 人数加算がある事務所もある |
| 戸籍の取得代行が含まれるか | 1通あたりの加算になることが多い |
| 遺産分割協議書の作成が含まれるか | 別料金のことがある |
| 日当・交通費があるか | 遠方の法務局への出張 |
不動産の数、相続人の数、戸籍が何通あるかをそろえて、同じ条件で2〜3社に出してもらうのが、比べる唯一の方法です。
単独名義か、共有名義か
登記の費用は、単独名義でも共有名義でも変わりません。差が出るのはそのあとです。共有にすると、売るときに全員の実印が要り、1人でも反対すれば売れません。誰かが亡くなれば持分がさらに分かれます。売る予定があるなら、単独名義にして代金を分けるほうが先に進みます。
名義が動かないと、売ることも貸すこともできない
相続登記が終わるまで、実家は売れません。 買主に引き渡せないからです。戸籍収集から名義変更まで一括で任せられます。相続登記の義務化に対応したプランがあります。
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未登記の建物があったら
古い実家では、増築した部分や納屋、車庫が登記されていないことがあります。
登記されていない建物は、そもそも名義変更ができません。先に表題登記（建物の存在を登記簿に記録する登記）をしてから、所有権保存登記をすることになります。
表題登記は土地家屋調査士の担当です。司法書士の業務ではないため、司法書士事務所に頼んでも別の専門家を紹介される形になります。 費用は建物の規模によりますが、8万円から15万円程度が目安です。
未登記のままでも固定資産税は課税されています。課税明細書に載っているのに登記事項証明書に出てこない建物があれば、未登記です。 売却するときに必ず問題になるので、名義変更と一緒に整理しておきます。
祖父名義のままだった場合
実家の登記を取ってみたら、名義が祖父のままだった。これは珍しくありません。
相続が重なった状態を数次相続といい、放置した年数に比例して手続きが重くなります。
| 名義人 | 相続人の人数（例） | 集める戸籍 |
|---|---|---|
| 父（1回の相続） | 3人 | 父の出生から死亡まで＋相続人3人分 |
| 祖父（2回の相続） | 7人 | 祖父と父の出生から死亡まで＋相続人7人分 |
| 曽祖父（3回の相続） | 15人以上 | 3世代分＋相続人全員 |
人数が増えるだけではありません。会ったことのない親戚の実印と印鑑証明書が必要になります。 連絡先が分からなければ、戸籍の附票で住所をたどり、手紙を書くところから始まります。
登録免許税も、相続の回数分だけかかるのが原則です。ただし、2018年4月以降、中間の相続人が死亡しているときの土地の移転登記について、免税とされる場合があります。該当しそうなら、法務局か司法書士に確認してください。
みどりたくみ先生名義変更の後にやること
名義が移ったら、その不動産に紐づいているものを順に切り替えます。
- 固定資産税の納税義務者 — 市区町村に届け出る。翌年度から新名義で通知が届く
- 火災保険の契約者 — 名義が違うと保険金が出ないことがある
- 電気・ガス・水道 — 空き家にするなら停止、管理を続けるなら名義変更
- 登記識別情報の保管 — 売却時に必要。紛失すると再発行できない
火災保険は特に見落とされます。契約者が亡くなったまま保険料の引き落としが止まると、失効して補償がない期間ができます。 空き家のまま火災が起きても出ません。
みどりたくみ先生つまずきやすい8つ
- 課税標準額で登録免許税を計算した — 使うのは「価格」の欄
- 免税の記載を書き忘れた — 申請書に条文を書かないと適用されない
- 評価証明書が年度違いだった — 申請する年度のものが必要
- 戸籍が1通抜けていた — 出生から死亡まで切れ目なくそろえる
- 兄弟姉妹の戸籍を広域交付で取ろうとした — 対象外。本籍地に請求する
- 私道を登記し忘れた — 敷地の前の細長い土地。売却時に判明する
- 未登記の建物があった — 表題登記からになる。土地家屋調査士の担当
- 3年の期限を知らなかった — 相続人申告登記で先送りできる
よくある質問
Q. 名義変更をしないと、どうなりますか
10万円以下の過料の対象になります。それとは別に、売ることも担保に入れることもできません。相続人が亡くなると次の相続が重なり、必要な書類と関係者が増えます。
Q. 過料は必ず科されますか
正当な理由があれば科されません。相続人が極めて多数で戸籍の収集に時間がかかる、相続人の所在が不明、重病といった事情が挙げられています。
Q. 兄弟で共有名義にできますか
できます。ただし、売却には全員の同意が必要になり、次の相続で持分がさらに細かくなります。将来売る予定があるなら、1人の名義にして代償金で調整するほうが後が楽です。
Q. 遺産分割協議書は自分で作れますか
作れます。不動産は登記事項証明書のとおりに正確に書いてください。地番と家屋番号は、住所とは違います。
Q. 登記識別情報を紛失したら
再発行はできません。売却時には、司法書士による本人確認情報の作成などで代替します。費用は5万円から10万円程度かかります。
Q. 相続人の1人が認知症です
そのままでは遺産分割協議ができません。成年後見人の選任が必要になります。申立てから選任まで1か月から3か月かかります。
Q. 法定相続分どおりなら協議書はいりませんか
いりません。法定相続分での共有登記は、相続人の1人からでも申請できます。ただし、後で分けるにはもう一度登記が必要です。
Q. 登記費用は誰が払いますか
決まりはありません。不動産を取得する人が払うのが一般的ですが、相続財産から出すこともできます。協議書に「登記費用は相続財産から支出する」と書いておくと、後でもめません。
Q. 売却と名義変更、どちらが先ですか
名義変更が先です。買主に引き渡せるのは名義人だけなので、登記が終わっていないと契約が進みません。査定だけなら、名義が親のままでも取れます。
Q. 農地も同じ手続きですか
相続による取得であれば農業委員会の許可は不要ですが、取得後に農業委員会への届出が必要です。期限は相続を知った日から10か月以内です。
まとめ
- 費用は登録免許税・実費・司法書士報酬の3つ
- 登録免許税は固定資産税評価額の0.4パーセント。使うのは「価格」の欄
- 端数処理は、評価額の1,000円未満と、税額の100円未満を切り捨てる
- 100万円以下の土地は2027年3月31日まで免税。申請書に条文を書く必要がある
- 自分でやれば総額6万円前後、司法書士に頼むと15万円から25万円程度
- いちばん時間がかかるのは戸籍集め。全体で1か月から3か月
- 広域交付は本人・配偶者・直系血族まで。兄弟姉妹の戸籍は取れない
- 2024年4月から義務化。取得を知った日から3年以内、10万円以下の過料
- それ以前の相続は2027年3月31日が期限
- 間に合わないときは相続人申告登記で義務を果たせる。ただし売却はできない
- 未登記の建物があると、表題登記からになる。土地家屋調査士の担当
まず課税明細書を出して、「価格」の欄に0.004を掛けてください。その金額が、名義変更の出発点になります。
登記の前に、売ったらいくらかを知っておく
名義をどう分けるかは、金額が分かってから決まります。代償金で調整するにも、実家の価値が分からないと話が進みません。 名義が親のままでも査定は取れます。訪問査定まで無料です。
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この記事について
執筆：葉山 湊（はやま みなと）
自身の家族の実家じまいを経験し、そのときに「どこにも書かれていなかったこと」を出発点にこのサイトを立ち上げました。税理士・宅地建物取引士などの資格は保有していません。制度や統計については、必ず一次情報（法務省・法務局・e-Gov法令検索）にあたって記事に反映しています。
本記事の主な出典は次のとおりです。
・登録免許税の免税措置：法務局「相続登記の登録免許税の免税措置について」
・相続登記の申請義務化と相続人申告登記：法務局「相続登記の申請義務化特設ページ」
・法定相続情報証明制度：法務局「法定相続情報証明制度について」
・登録免許税の税率：国税庁 タックスアンサー No.7191
司法書士報酬は事務所によって異なります。本記事の内容は2026年9月23日時点の公表情報にもとづきます。実際の手続きは、法務局または司法書士にご確認ください。
