相続登記の義務化と10万円以下の過料｜3年の起算点と2027年3月の期限

2024年4月1日から、相続登記が義務になりました。正当な理由なく期限までに申請しないと、10万円以下の過料の対象になります。

ただ、ネット上の情報を見ていると「3年以内」という言葉だけが独り歩きしていて、その3年がいつから数えるのか、親が10年前に亡くなった場合はどうなるのか、本当に過料を取られるのかといった、実際に必要な部分が曖昧なままです。

この記事では、法務省が公表している内容にもとづいて、自分の場合はいつまでに何をすればいいのかを明確にします。

そして、すぐに登記できない事情がある場合の逃げ道（相続人申告登記）についても、使い方を具体的に説明します。

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なぜ義務化されたのか

背景を知っておくと、制度の趣旨がわかります。

登記は元々、義務ではなく「対抗要件」でした。第三者に「これは自分のものだ」と主張するためのもので、しなくても罰則はありませんでした。

その結果、登記簿を見ても現在の所有者がわからない土地が全国に大量に発生しました。国土交通省の調査では、所有者不明土地は全国の土地の2割を超えるという結果が示されています。

何が困るのか

場面	支障
公共事業	用地買収の相手が特定できず、道路や堤防の整備が進まない
災害復旧	所有者の同意が取れず、復旧工事が遅れる
空き家対策	危険な空き家の所有者に指導ができない
民間取引	隣地の所有者がわからず、境界確定ができない

2011年の東日本大震災の復興過程で、この問題が大きく表面化しました。用地取得に必要な相続人の調査に、膨大な時間がかかったためです。

こうした経緯から、2021年に民法・不動産登記法が改正され、相続登記の義務化、相続人申告登記、相続土地国庫帰属制度などが一体的に整備されました。

「個人の財産管理の問題」ではなく、社会インフラの問題として制度化されたという理解が、正確です。

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結論｜自分の期限はいつか

先に、あなたの期限を確定させます。

状況	期限
2024年4月1日以降に相続を知った	知った日から3年以内
2024年3月31日以前に相続が発生していた	2027年3月31日まで
施行前の相続だが、取得を知ったのが2024年4月以降	その日から3年以内
遺産分割が成立した	成立した日から3年以内（追加の義務）

（出典：法務省「相続登記の申請義務化について」）

2024年3月31日以前に発生した相続も対象です。「昔の相続だから関係ない」ということはありません。

そして期限は2027年3月31日。この記事を書いている2026年9月時点で、残り約7か月です。

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3年はいつから数えるのか

条文上の起算点は、「自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、その不動産の所有権を取得したことを知った日」です。

2つの条件が揃った日から3年、という構造になっています。

条件	内容
1つ目	相続が開始したこと（被相続人が亡くなったこと）を知った
2つ目	その不動産を自分が取得したことを知った

亡くなった日ではない

よくある誤解です。起算点は「死亡日」ではありません。

たとえば、疎遠だった親族が亡くなり、半年後に自分が相続人だと知らされた場合、起算点は「知らされた日」になります。

同様に、「実家に加えて、知らない土地も相続していた」と後から判明した場合、その土地についての3年は、判明した日から数えます。

遺産分割が成立したら、もう一度3年

見落とされやすい点です。義務は2段階あります。

段階	内容	期限
基本の義務	相続によって取得したことを知った日から	3年以内
追加の義務	遺産分割が成立した日から	3年以内

法定相続分での登記を先に済ませ、その後に遺産分割で誰か1人の名義にした場合、その内容を反映する登記が、成立から3年以内に必要になります。

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過料は本当に取られるのか

もっとも気になる部分だと思います。結論から言えば、いきなり請求書が届くわけではありません。

過料に至る手続きの流れ

ステップ	内容
1	登記官が、義務違反を把握する
2	登記官が申請するよう催告する
3	催告された期間内に申請すれば、過料は科されない
4	申請がなければ、登記官が地方裁判所に通知する
5	裁判所が過料を科すかどうかを判断する

重要なのは3です。催告を受けた段階で申請すれば、過料には至りません。

つまり、「知らないうちに過料を科される」ということは起きない仕組みになっています。

過料の額

10万円以下です。「10万円」ではなく「10万円以下」で、金額は裁判所が判断します。

「正当な理由」があれば科されない

法務省は、正当な理由がある場合には過料の対象にならないとしています。例示されているのは次のような場合です。

• 相続人が極めて多数で、戸籍等の収集や他の相続人の把握に時間がかかる場合
• 遺言の有効性や遺産の範囲が争われている場合
• 申請義務を負う人自身に重病その他これに準ずる事情がある場合
• 配偶者からの暴力の被害者で、生命・身体に危害を受けるおそれがある状態にあり避難している場合
• 経済的に困窮しているために、登記費用を負担する能力がない場合

「忙しかった」「知らなかった」は正当な理由になりません。一方で、相続人が多数で連絡が取れない、というのは実際によくある事情で、これは考慮されます。

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すぐに登記できないときの逃げ道

遺産分割がまとまらない、相続人の一部と連絡が取れない——こうした事情で3年以内に登記できないケースがあります。

このために新設されたのが相続人申告登記です。

どんな制度か

法務局に対して、次の2点を申し出るだけの簡易な手続きです。

1. 登記名義人について相続が開始したこと
2. 自分がその相続人であること

これによって、基本の義務（3年以内の申請）を履行したものとみなされます。

使うときの注意点

項目	内容
効果	基本の義務のみを履行したことになる
所有権の移転	登記されない（権利は移らない）
単独での申出	できる（他の相続人の同意は不要）
追加の義務	この制度では履行できない

もっとも重要なのは、遺産分割成立後の追加の義務には使えないという点です。

遺産分割がまとまったら、その日から3年以内に、内容を反映した所有権移転登記を別途申請する必要があります。

売却はできない

相続人申告登記をしても、所有権が移転したことにはなりません。したがって、その不動産を売ることはできません。

「とりあえず義務を果たす」ための制度であって、根本的な解決ではないと理解してください。実家を売る予定があるなら、通常の相続登記が必要です。

売却を含めた進め方は実家の売却は相続前と相続後どちらが得かにまとめています。

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ケース別｜自分はどう動けばいいか

よくある3つの状況について、具体的な動き方を示します。

ケース1｜父が5年前に死亡、実家の名義がそのまま

期限：2027年3月31日

もっとも多いパターンです。相続人は母と子2人、とします。

順番	やること	目安の期間
1	戸籍を集める（父の出生から死亡まで）	1〜2か月
2	法定相続情報一覧図を作る	1〜2週間
3	誰の名義にするかを話し合う	—
4	遺産分割協議書を作成、実印を押す	1〜2週間
5	登記申請	1〜2週間

全体で2〜4か月見ておいてください。2026年9月の時点で始めれば、余裕をもって間に合います。

ケース2｜遺産分割がまとまらない

対応：相続人申告登記で基本の義務を履行する

きょうだいの意見が割れている、連絡が取れない人がいる、という場合です。

1. まず自分だけで相続人申告登記を申し出る（他の相続人の同意は不要）
2. これで基本の義務は履行したことになる
3. 話し合いを続ける
4. 遺産分割がまとまったら、成立から3年以内に所有権移転登記を申請する

時間を稼ぐための制度として使ってください。ただし、この状態では売却できません。

ケース3｜祖父の代から名義が変わっていない

対応：司法書士に相談する

数次相続と呼ばれる状態です。祖父から父、父から自分と2世代にわたって登記がされていない場合、相続人が10人以上になっていることがあります。

• 戸籍の収集範囲が広く、判読も難しい
• 全員から実印と印鑑証明書をもらう必要がある
• 連絡が取れない相続人がいると、家庭裁判所の手続きが必要

自分で対応するのは現実的ではありません。ただし、数次相続には登録免許税の免税措置があります（2027年3月31日まで）。この点は司法書士に伝えて確認してもらってください。

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自分でやるか、司法書士に頼むか

判断の基準を示します。

自分でできるケース

• 不動産が1〜2件で、同じ市区町村にある
• 相続人が2〜3人で、全員と連絡が取れる
• 被相続人の本籍の移動が少ない
• 遺産分割の方針が決まっている
• 平日に法務局へ行ける（または郵送でやり取りできる）

司法書士に頼んだほうがよいケース

• 数次相続（登記をしないまま次の相続が発生している）
• 相続人が5人以上、または連絡が取れない人がいる
• 不動産が複数の法務局の管轄にまたがる
• 遺言書があり、内容の解釈が必要
• 共有持分が細かく分かれている
• 平日に動く時間が取れない

「時間をお金で買う」という判断でも構いません。報酬5万〜15万円に対し、自分でやれば数万円の実費で済みますが、戸籍収集と書類作成に20〜40時間かかることもあります。

中間的な選び方

戸籍の収集は自分で行い、登記申請だけを司法書士に依頼するという頼み方もできます。報酬は4万〜7万円程度に下がります。

法務局の事前相談を使う方法もあります。予約制のところが多いですが、書類一式を持参すれば、不足や誤りを指摘してもらえます。無料です。

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自分で登記する手順

相続登記は、司法書士に頼まず自分で申請できます。実家が1件だけで、相続人の間で争いがないなら、十分に可能です。

手順

ステップ	内容
1	被相続人の出生から死亡までの戸籍を集める
2	相続人全員の戸籍謄本・住民票を集める
3	不動産の情報を確認する（登記事項証明書、固定資産評価証明書）
4	遺産分割協議書を作成し、全員が実印を押す
5	登記申請書を作成する
6	登録免許税を計算し、収入印紙を貼る
7	法務局に提出する（窓口・郵送・オンライン）

必要な書類

書類	取得先	費用の目安
被相続人の出生から死亡までの戸籍	本籍地の市区町村	1通450〜750円
被相続人の住民票の除票	最後の住所地	300円前後
相続人全員の戸籍謄本	各本籍地	1通450円
不動産を取得する人の住民票	住所地	300円前後
固定資産評価証明書	不動産所在地の市区町村	300〜400円
遺産分割協議書	自分で作成	—
相続人全員の印鑑証明書	住所地	300円前後
登記申請書	自分で作成（法務局に様式あり）	—

法定相続情報一覧図を活用する

戸籍の束を何度も出し直すのは手間です。法務局で「法定相続情報一覧図」を作ってもらうと、以後はこの1枚で戸籍一式の代わりになります。

• 発行手数料は無料
• 何通でも取得できる
• 銀行の相続手続きや相続税の申告にも使える

相続手続き全体で使い回せるため、最初に作っておくと後がラクになります。

つまずきやすいところ

古い戸籍が読めない

明治期の手書きの戸籍は、慣れないと判読が困難です。市区町村の窓口で「出生から死亡まで全部ください」と伝えると、担当者が確認してくれます。

転籍を繰り返している

本籍を移していると、複数の市区町村から取り寄せることになります。郵送請求もできますが、定額小為替を同封する必要があり、往復で2週間ほどかかります。

相続人の1人と連絡が取れない

遺産分割協議には全員の合意が必要です。連絡が取れない場合、不在者財産管理人の選任などが必要になり、自分での対応は難しくなります。この場合は司法書士か弁護士に相談してください。

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費用はいくらかかるか

自分でやる場合

項目	費用
登録免許税	固定資産税評価額×0.4%
戸籍・住民票等の取得	3,000〜10,000円
登記事項証明書	480〜600円/通
合計	評価額1,000万円なら約4万5,000円

登録免許税の計算例です。

評価額	登録免許税
500万円	20,000円
1,000万円	40,000円
2,000万円	80,000円
3,000万円	120,000円

司法書士に頼む場合

上記に加えて、報酬が5万〜15万円かかります。不動産の数、相続人の数、戸籍収集の範囲によって変わります。

ケース	報酬の目安
不動産1件・相続人2人・戸籍収集込み	6万〜10万円
不動産複数・相続人多数	10万〜20万円
戸籍を自分で集めて申請だけ依頼	4万〜7万円

免税措置がある

見落とされやすい制度です。次の2つについて、登録免許税が免除されます。

対象	内容
数次相続の場合	相続で土地を取得した人が、登記をせずに亡くなった場合
少額の土地	不動産の価額が100万円以下の土地

免税の期限は2027年3月31日です（相続登記の期限と同じ日です）。

田舎の土地や、持分が細分化された土地では、100万円以下に該当することが珍しくありません。法務局の窓口で確認してください。

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名義を放置するとどうなるか

過料以上に実害が大きいのが、放置による権利関係の複雑化です。

相続人がねずみ算式に増える

経過	相続人の数（例）
親が亡くなった時点	子3人
子の1人が亡くなる	子2人＋その配偶者と子3人＝6人
さらに次の世代	10人以上になることも

遺産分割協議には全員の合意が必要です。人数が増えるほど、まとまる確率は下がります。会ったこともない親族に実印を押してもらう、という状況になります。

売れない・貸せない・担保に入れられない

名義が亡くなった人のままでは、売買契約を結べません。買主が現れても、そこで話が止まります。

解体の補助金が使えないことがある

自治体の空き家解体補助金には、所有者であることを証明できることが要件になっているものがあります。名義がそのままだと、申請できません。

固定資産税は請求される

登記をしていなくても、相続人には固定資産税の納税義務があります。市区町村は「現に所有している者」として相続人に課税します。

「登記していないから関係ない」ということにはなりません。

放置による他のリスクは実家を空き家のまま放置する6つのリスクにまとめています。

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併せて義務化された「住所変更登記」

見落とされがちですが、2026年4月1日から、登記名義人の住所・氏名の変更登記も義務化されました。

項目	内容
対象	所有権の登記名義人の住所・氏名が変わった場合
期限	変更日から2年以内（不動産登記法76条の5）
過料	5万円以下（同法164条2項）
施行日	2026年4月1日
施行日前に変更していた場合	2028年3月31日まで

（出典：法務省「住所等変更登記の義務化について」）

過去の引っ越しも対象になる

相続登記と同じ構造です。施行日より前に住所や氏名が変わっていて、変更登記をしていない場合も義務の対象になります。

その期限が2028年3月31日です。

結婚して姓が変わった、引っ越したまま登記を直していない——こうした状態が長く続いている方は少なくありません。自分の名義の不動産があるなら、登記事項証明書で現在の記載を確認してください。

職権で直してもらう方法がある

自分で申請しなくても済む仕組みが用意されています。

あらかじめ法務局に検索用情報（氏名、生年月日、住所など）を申し出ておくと、登記官が住基ネットの情報から変更を把握し、職権で変更登記をしてくれます。

法務省は、検索用情報の申出をしていて、まだ登記官の職権による手続きがされていない場合を、過料の「正当な理由」の1つとして挙げています。

つまり、先に申し出ておけば、後から住所が変わっても自分で申請する必要がなくなるということです。相続登記を申請するときに、あわせて検索用情報を申し出ておくのが効率的です。

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相続登記と相続税申告の関係

期限が複数あって混乱しやすいので、整理します。

手続き	期限	起算点
相続放棄・限定承認	3か月	相続の開始を知った日
準確定申告	4か月	相続の開始を知った日
相続税の申告・納付	10か月	相続の開始を知った日
相続登記	3年	取得を知った日
住所変更登記	2年	変更した日

相続登記は、他の手続きに比べて期限が長いぶん、後回しにされがちです。しかし遺産分割がまとまっていないと相続税の特例（小規模宅地等の特例、配偶者の税額軽減）が使えないため、実際には10か月が実質的な期限になることが多くなります。

相続税がかかる場合の進め方は相続税申告は自分でできる？に、亡くなった直後の手続きの順番は親が死んだらやること順番にまとめています。

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よくある失敗

失敗1｜「3年」を死亡日から数えていた

起算点は「取得を知った日」です。疎遠な親族の相続では、死亡日と知った日が大きくずれることがあります。

失敗2｜遺産分割後の追加の義務を知らなかった

法定相続分で登記したあと遺産分割をした場合、成立から3年以内に、もう一度登記が必要です。1回で終わりだと思い込むケースがあります。

失敗3｜相続人申告登記で済んだと思っていた

相続人申告登記は基本の義務を履行したことになるだけで、所有権は移転しません。売却もできません。

失敗4｜先に片方の親の登記を飛ばした

父が亡くなった後、登記をしないまま母も亡くなった、というケースです。父の相続と母の相続の両方を処理する必要があり、手続きが複雑になります。

ただしこの場合、数次相続の免税措置が使える可能性があります。法務局で確認してください。

失敗5｜評価額100万円以下の免税を使わなかった

田舎の土地や私道の持分では、評価額100万円以下で免税になるものが混ざっていることがあります。適用漏れは自分では気づきにくい部分です。

失敗6｜期限ぎりぎりに始めた

戸籍の収集だけで1〜2か月かかります。転籍が多いと、郵送のやり取りでさらに時間が必要です。期限の3か月前には着手してください。

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よくある質問

Q. 過料を実際に科された例はありますか

制度の運用が始まって間もないため、公表された事例は限られています。ただし、催告を経ても申請がない場合は通知される仕組みになっており、「絶対に科されない」とは言えません。

そもそも、過料を避けること自体より、名義を放置することで生じる不利益のほうが大きいと考えてください。

Q. 相続人が海外にいる場合はどうしますか

在外公館で発行される署名証明（サイン証明）と在留証明で、印鑑証明書と住民票の代わりにできます。時間がかかるため、早めに連絡を取ってください。

Q. 遺言書がある場合も義務の対象ですか

対象です。遺言によって不動産を取得した場合も、取得を知った日から3年以内に登記が必要です。

なお、公正証書遺言でない自筆証書遺言は、原則として家庭裁判所の検認が必要です（法務局の保管制度を利用していた場合を除く）。

Q. 共有名義にしておけば期限は守れますか

守れます。法定相続分での共有登記も、基本の義務を履行したことになります。

ただし共有は、将来の売却で全員の同意が必要になるという問題を先送りします。売る予定があるなら、遺産分割で1人の名義にまとめるほうが後がスムーズです。

Q. 登記は自分でやると失敗しませんか

法務局は、事前相談を受け付けています（予約制のところが多い）。書類を持参して確認してもらえば、大きな失敗は防げます。

補正（修正）が必要になっても、連絡が来て直せます。一度で完璧である必要はありません。

Q. 不動産が複数の市区町村にある場合は

管轄の法務局ごとに申請します。1件ずつ登録免許税がかかり、書類も別に必要です。

法定相続情報一覧図を複数枚取得しておくと、同時並行で進められます。

Q. 相続放棄をした場合も登記義務はありますか

ありません。相続放棄をすれば、その不動産を取得していないため、申請義務は生じません。

ただし相続放棄は3か月の期限があり、放棄しても現に占有していた場合の保存義務は残ります（民法940条）。

Q. 期限を過ぎてしまいました。どうすればいいですか

すぐに申請してください。期限を過ぎたからといって、申請が受け付けられなくなるわけではありません。

前述のとおり、過料は催告を経てから科される仕組みです。催告が来る前に申請すれば、そもそも問題になりません。

Q. 登記申請書はどこで手に入りますか

法務局のホームページに、ケース別の様式と記載例が公開されています。「遺産分割協議による場合」「法定相続分による場合」「遺言による場合」など、状況ごとに分かれています。

用紙はA4で、自分で印刷して使います。手書きでもパソコン作成でも構いません。

Q. 登録免許税はどう納めますか

収入印紙を購入し、申請書に貼付します。印紙は法務局内や郵便局で買えます。

納付額を間違えると補正になるため、固定資産評価証明書の「評価額」を確認して計算してください。1,000円未満は切り捨て、計算後の税額の100円未満も切り捨てです。

Q. オンラインで申請できますか

できます。登記・供託オンライン申請システムを使います。ただし電子証明書が必要で、添付書類は別途郵送または持参することが多いため、1件だけならむしろ窓口や郵送のほうが簡単です。

Q. 相続した不動産がどこにあるか分かりません

市区町村の資産税課で「名寄帳（固定資産課税台帳）」を取得すると、その市区町村内にある被相続人名義の不動産が一覧で出てきます。

複数の市区町村にある可能性がある場合は、心当たりのある自治体すべてに請求してください。固定資産税の納税通知書も手がかりになります。

Q. 私道や山林も登記が必要ですか

必要です。所有権の登記名義人になっているすべての不動産が対象です。

私道の共有持分は納税通知書に載らないことがあり（非課税のため）、見落とされやすい部分です。名寄帳で確認してください。

Q. 罰則があるのに、なぜ登記しない人がいるのですか

制度が始まって日が浅く、周知が十分でないことが一因です。また、田舎の土地では「登記費用のほうが土地の価値より高い」という状況もあります。

こうした土地については、相続土地国庫帰属制度という手放す選択肢も用意されています。詳しくは田舎の実家・土地の活用方法9選にまとめました。

Q. 実家を売る予定です。登記は必要ですか

必要です。名義が亡くなった人のままでは、売買契約を結べません。

順番としては、相続登記を済ませてから売却活動に入ります。買主が決まってから登記しようとすると、決済までのスケジュールに間に合わないことがあります。

査定を取るだけなら登記前でもできるので、並行して進めるのが効率的です。相続した実家におすすめの不動産一括査定サービス比較に、査定の取り方をまとめています。

Q. 相続人が未成年の場合はどうなりますか

未成年者は単独で遺産分割協議に参加できません。親権者が代理するのが原則ですが、その親権者も相続人である場合は利益相反にあたります。

この場合、家庭裁判所に特別代理人の選任を申し立てる必要があります。時間がかかるため、早めに司法書士に相談してください。

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登記が済んだ後にやること

登記が完了しても、それで終わりではありません。名義が変わったことを、関係先に反映させる必要があります。

手続き	連絡先	期限の目安
火災保険の名義変更	保険会社	すみやかに
固定資産税の納税義務者の変更	市区町村の資産税課	翌年度から自動反映
電気・ガス・水道の名義	各事業者	使用を続けるなら
検索用情報の申出	法務局	登記と同時が効率的
登記識別情報の保管	自分で保管	—

火災保険は必ず確認する

見落とされやすい項目です。契約者が亡くなったままだと、保険金が支払われないことがあります。

空き家になっている場合、空き家は「一般物件」として扱われ、補償内容が変わることもあります。名義変更のタイミングで、契約内容も確認してください。

登記識別情報は再発行されない

登記が完了すると、登記識別情報通知（12桁の英数字）が交付されます。かつての「権利証」にあたるもので、再発行されません。

売却するときに必要になります。紛失すると、司法書士による本人確認情報の作成（5万〜10万円）などの手続きが必要になります。開封せず、大切に保管してください。

検索用情報の申出を同時にしておく

前述のとおり、検索用情報を申し出ておくと、以後の住所変更が職権で登記されます。相続登記の申請と同じタイミングで手続きできるため、まとめて済ませてください。

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まとめ

相続登記の義務化について、要点を整理します。

期限

• 2024年4月1日以降に相続を知った場合：知った日から3年以内
• 2024年3月31日以前の相続：2027年3月31日まで
• 遺産分割が成立した場合：成立から3年以内（追加の義務）
• 起算点は「死亡日」ではなく「取得を知った日」

過料

• 10万円以下（金額は裁判所が判断）
• 登記官の催告を経てから通知される
• 催告された期間内に申請すれば科されない
• 相続人が極めて多数、争いがある、重病、経済的困窮などは「正当な理由」

すぐに登記できないとき

• 相続人申告登記で基本の義務を履行できる
• 単独で申し出られる
• ただし所有権は移転せず、売却もできない
• 遺産分割成立後の追加の義務には使えない

費用

• 登録免許税＝固定資産税評価額×0.4%
• 自分でやれば、評価額1,000万円で約4万5,000円
• 司法書士に頼むと、報酬が5万〜15万円
• 評価額100万円以下の土地は免税（2027年3月31日まで）

放置の実害

• 相続人がねずみ算式に増え、協議がまとまらなくなる
• 売れない・貸せない・担保に入れられない
• 解体補助金が使えないことがある
• 登記していなくても固定資産税は請求される

戸籍の収集だけで1〜2か月かかります。2027年3月31日が期限に該当する方は、この記事を読んだ今日から動き出してください。

実家じまい全体の進め方は実家じまいの進め方にまとめています。